不同目的房地产估价
A型题（1-1）题。 答题说明，从每题的备选答案中选择一个最佳答案
1
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【最佳选择题】
1.
【最佳选择题】
下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是( )。
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A
房地产资产入股价值评估
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B
房地产抵押价格评估
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C
房地产转让价格评估
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D
房地产拍卖底价评估
- A
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E型题（2-14）题。 简答题作为主观题,不计算分数
2
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【简答题】
2.
【简答题】
某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，搜集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估；对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误?
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3
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【简答题】
3.
【简答题】
某房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时，因拆迁补偿价格发生争执，委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行评估。该评估公司进场勘察是2006年9月6日，双方签订拆迁补偿合同是2006年4月10日。评估公司确定以2006年9月6日作为估价时点进行估价。自2006年5月以来，该市房地产市场受全国房地产价格上涨的影响出现明显上涨行情，房地产市场价格平均每月上涨3％左右。该评估公司依据当前房地产市场价格作出估价，其价格却并不为开发公司认可，请问这是何原因?估价公司是否有错?如有，错在哪儿?整个案例有什么问题吗?
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【简答题】
4.
【简答题】
北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告
（封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）
致委托方函
××指挥部、××中心：
受贵单位的委托，我公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下：
一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。
依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(××)第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m
，土地面积为1350m，分摊的共用土地面积为588.00m。××东路8号院内的××花园别墅××号的土地使用权为北京××实业集团公司通过出让方式取得，出让年限为70年，自1993年11月6日起计算。估价对象未设抵押、租赁、担保等他项权利。
二、估价目的：
确定房地产的市场价格，为委托方（拆迁入）对被拆迁入进行拆迁补偿提供依据。
三、估价时点：2003年4月25日。
四、估价结果：位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，在2003年4月25日的房地产市场价格为：
房地产市场价格评估单价为：￥23273元／m
房地产市场价格评估总价为：￥12798754元
大写金额：（人民币）壹仟贰佰柒拾玖万捌仟柒佰伍拾肆元整。
（该估价结果不含房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格。）
北京××房地产评估有限公司
2003年4月25日
估价结果报告
一、委托估价方
委托单位：××指挥部
负责人：（略）
委托方地址：（略）
联系人：（略）
联系电话：（略）
委托单位：××中心
法定代表人：（略）
委托方地址：（略）
二、受托估价方
受托估价机构：北京××房地产评估有限公司
估价机构地址：（略）
资质级别：（略）
资质证书号：（略）
联系人：（略）
联系电话：（略）
三、估价对象
估价对象所在小区占地面积为102000m，其中，××花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m，总建筑面积约为1.2万m，绿化率为70.6%。××花园别墅××号的房地产，依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(××)第××号）、北京市房屋土地登记事务中心确认的《北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，
估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m，土地面积为1350m，分摊的共用土地面积为588.00m，容积率为0.284。其四至为东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。
估价对象--朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，土地形状规则，地形平坦，地质状况良好，轻微污染，有规划限制。
估价对象的土地开发程度为"七通一平"（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
估价对象位于规划的奥林匹克场馆区内，即宗地南临北四环中路，距市中心约9km，距市级商业中心王府井约9km，距市级商业中心亚运村约1.2km。
四、估价目的
确定房地产的市场价格，为委托方（拆迁人）对被拆迁人进行拆迁补偿提供依据。
五、估价时点
2003年4月25日。
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：
1．采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可做比较，故首选市场比较法求取评估对象房地产价格。首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。
2．采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：
房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数十建筑物的重置成本×成新率，得到估价对象房地产的价格。
3．对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。
九、估价结果
位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，在2003年4月25日的房地产市场价格为：
房地产市场价格评估总价为：￥12988779元
（该估价结果不含房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格）
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
开始于2003年3月28日，完成于2003年4月25日。
十二、估价报告应用的有效期
本报告的有效期，自估价时点起一年。
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
北京是中国政治、经济、文化中心，是一个国际性的大都市。
改革开放数十年间，北京市房地产建设发展迅猛，北京市与国内各省市、各地区的政治、经济、文化往来与日俱增，另一方面北京与国际社会的联系也越来越密切。北京的特殊地位使其拥有旺盛的房地产有效需求。党的十六大提出了深入改革的具体措施，国家经济政策在稳定的基础上逐步完善，房地产金融体系得到进一步发展，降低贷款利率和放宽贷款条件，对房地产业的发展将起到促进作用。特别是两会召开，城市居民的住房改革，取消福利分房。城市基本建设投资的增加，供水、供电、供气、电讯等基础设施条件改善，提高了城市用地质量。
如今，政府明确提出要将房地产业培养成为国民经济新的增长点，政策逐步完善，市场逐步放开，手续逐步简化等利好形势，为房地产业的进一步发展带来了新的机遇与挑战。但由于我国房地产业起步较晚，土地使用制度现正由初期逐步走向规范化。北京房地产业在经过了1995、1996年的过热发展后逐步走向成熟，房地产价格及城市地价水平近年来已基本平稳。
尽管去年的"9·11事件"给房地产市场带来了一定的影响，但在北京申奥成功、APEC会议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织等利好形势的刺激下，2001年以来北京房地产市场逐渐趋于活跃，呈现出供需两旺的态势。
四、估价测算过程
（一）市场比较法
1．比较交易案例的选择
本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
(1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；
(2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；
(3)查访房地产交易经办人，了解多方信息；
(4)查阅相关报刊及相关资料。
本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件：
(1)与估价对象具有相同的用途，均为住宅；
(2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；
(3)与估价对象邻近或在同一供需圈；
(4)属于正常交易或可修正为正常交易；
(5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；
(6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。
本次估价选择了以下三个比较交易案例：
①案例A:紫玉山庄别墅××号
紫玉山庄，总占地602000m，南临紫玉东路1号，北临北五环中路、东接北苑路，西跨安立路，用途为住宅。总建筑面积80000m，容积率为0.66;公园区公共建筑面积15000m。
所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。
土地开发程度为"七通一平"（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
在规划中的2008年北京第29届奥运村辐射范围内，位于北京市中心住宅区亚运村之北1km，北临北五环，距市中心约12km，距市级商业中心王府井约12km，距亚运村商业中心约2km;毗邻超级市场，2.5km以内有大型百货公司、邮局、医院、学校等。
紫玉山庄别墅××号，独体别墅，建成于20世纪90年代中期，建筑面积282m，成交价6432169元（人民币），约合人民币22809元／m，成交日期为2000年4月；装修状况为外墙涂料，内墙毛坯，塑钢窗、户门、车库门、尖顶瓦面及外院护栏。小区内配套设施齐全：餐厅、会议厅、游泳池、健身室、保龄球场、图书馆、儿童游戏室等等。
②案例B:富成花园别墅××号
富成花园，总占地342000m，南临北四环东路，东望京承高速路，别墅用地70000m，配套用地10000m，绿化用地262000m，用途为住宅。别墅总建筑面积41165.88m，共114套别墅，别墅区容积率为0.588。
所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。
土地开发程度为"七通一平"（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
位于北四环东路69号，距市中心约10km，距市级商业中心王府井约9.5km，距亚运村商业中心约3km；毗邻居然之家建材装饰城，南临北四环东路。
富成花园别墅××，独体别墅，建成于20世纪90年代中期，建筑面积399.20m，占地面积769.44m，容积率为0.519，土地使用权年期：1994年9月6日至2064年9月5日。别墅成交价6900172元（人民币），约合人民币17285元／m，成交日期为2002年6月。装修状况为外墙贴红砖，内墙刮腻子，塑钢窗、户门、车库门、尖顶瓦面。小区内配套设施较齐全：俱乐部、网球场、露天茶座等等。
③案例C:京润水上花园××号
京润水上花园，规划用地345000m，其中一期用地200000m，二期用地145000m，总建筑面积173000m，容积率约0.5。南望亮马桥路，东北部有东四环北路，西临霄云路，用途为住宅。
所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。
土地开发程度为"七通一平"（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
位于燕莎商圈，距东四环北路约0.8km，距市中心约9km，距市级商业中心王府井约8km，距燕莎商业中心约1.5km；毗邻多座办公大厦，1km以内有大型百货公司、邮局、医院、学校等。
京润水上花园××号，独体别墅，建成于20世纪90年代中期，建筑面积346m，成交价人民币18660元／m，成交日期为2002年6月；装修状况为外墙石材，内墙刮腻子，塑钢真空窗、户门、尖顶瓦面及绿化分离带。小区内配套设施齐全：餐厅、会议厅、游泳池、健身房、超市、阅览室、儿童游戏室、洗衣房等等。
2．比较因素选择及因素条件说明（具体见表1）
比较因素选择交易情况、交易时间、区域因素和个别因素；区域因素选择繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施程度，个别因素选择小区用地面积（即别墅区规模）、小区内配套设施、绿化率、楼间距、庭院（容积率）、规划限制、房屋结构状况。
(1)交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除这些特殊因素造成的价格偏差。
(2)交易日期，是指比较案例的成交时间，由于不同成交时间房地产市场价格的波动，而造成同一房地产价格的差异。
(3)区域及个别因素
繁华程度，指商服繁华程度，以距市、区级商业中心（商业街、商业大厦）的直线距离来进行量化；
交通条件，综合考虑区域的市内道路条件、公共交通状况、对外交通条件等，现以主要道路（主干路、次干路）的条数和与案例项目距离的远近，以及公交车站网、区域道路密集程度来进行量化；
市政设施条件，指区域的给水、排水、供电、供热、通信，供气等基础设施条件；
环境条件，指估价对象的大气、噪声、卫生、视觉等环境条件；
景观条件，指附近学校、文化娱乐、居民素质及自然景观；
公共配套设施程度，主要指基础设施和公共服务配套；
小区用地面积，指别墅项目红线内用地面积的大小；
小区内配套设施，指估价对象所在别墅区内的基础设施和公共服务配套；
小区绿化率，指估价对象所在别墅区内绿化面积除以总占地面积；
楼间距，指别墅横排、竖列间的间距；
庭院（容积率），指估价对象有无独立庭院，如有，容积率为多少；
规划限制，指估价对象可否进行改扩建；
房屋结构状况，主要指别墅建筑形式是独体别墅或双拼别墅。
3．编制比较因素条件指数表（具体见表2）
编制比较因素条件指数表的有关说明：
(1)交易情况：以正常交易为比较基准，取指数为100；
(2)交易时间：经调查，参考中房指数网指数，以1994年第4季度的中房指数1000为基准的定基指数进行修正，2000年4月的中房指数为1101，2002年6月的中房指数为1128，2003年3月的中房指数为1120；
(3)区域因素和个别因素均以估价对象为比较基准，取指数为100。
①繁华程度：
距市、区级商业中心直线距离：考虑到北京城市化速度的加快，主要以地区商服中心距离进行主要修正，每增加1km减20分，每减少1km加20分；距市中心距离每增加1km减10分，每减少1km增加10分。
②交通便捷程度：
主要道路距离：考虑到估价对象与比较案例都位于四、五环道路附近，主要以四、五环为基准，项目距四、五环的直线距离，比较案例与估价对象每增加1km减10分，反之亦然。
公交车站网：考虑到别墅的业主不以此交通方式为主要交通方式，故以估价对象和比较案例所在区域的200m范围内有10条公交线路为限，多过10条的加10分，反之亦然。
区域道路密集程度：主干道每较估价对象多一条增加20分，少一条则减少20分；次干道每较估价对象增加一条加10分，少一条减10分。
③环境因素：
大气及污染源：此修正考虑到北京市实际情况及其别墅所在的小区域因素的多方影响，以估价对象和比较案例所处区域是否临树林、临山、临水面，且远离别墅边缘区，以临树林、临山、临水面等小区域因素每增加一项加30分，地处别墅边缘区减30分，最高修正60分。
水及污染源：估价对象和比较案例周边是否有水面、有污染源，有水面的加30分，有污染的减30分。
噪声及污染源：考虑到估价对象和比较案例的噪声污染源主要是指是否处于别墅区的边缘地区，且与其他建筑相邻，处于别墅区的边缘地区，且与其他建筑相邻的减30分。
④景观因素：
附近学校及文化娱乐：附近学校-考虑到中国九年义务教育制度，及就近上学的规定，无大学的均设定为有中、小学，其分数有大学则增加10分；文化娱乐-主要指娱乐设施、场所的有无及种类的多少，此处只分为"一般、丰富"两类，每类间分数相差10分。
居民素质：主要指估价对象或比较案例所在区域普遍居住居民的整体素质（主要指文化素质），考虑到估价对象和比较案例所处区域的情况基本相近，不做修正。
自然景观：指估价对象和比较案例是否临山、临水、临树林、临别墅区外建筑、处于别墅边缘区等，临山、水、树林自然景观中的每一项加30分，处于别墅边缘区、临别墅区外建筑的减60分，最高修正60分。
⑤公共配套设施：
基础设施：主要指大市政方面：供水、排污、排雨、供气、供热、供电、通信等基础设施，考虑到估价对象和比较案例所处区域的基础设施状况相近，不做修正。
公共服务配套：主要指项目周边是否有银行、邮电、超市、派出所、医院等配套设施，在此处要据实际状况分为"齐全"、"较齐全"和"不齐全"三类，具有以上配套五种以上的属"齐全"，五种与三种之间的为"较齐全"，否则为"不齐全"。每差一类减10分。
小区用地面积：主要是体现别墅项目的整体规模，以约15公顷及以下面积规模为100，约30公顷面积规模的加10分；约60公顷面积规模的加20分。
小区内配套设施：指别墅项目内部的配套设施如会馆、娱乐设施、餐饮酒吧、健身设施、图书馆等等，以具有六项及六项以上配套的设为"齐全"，具有三项少于六项的设为"较齐全"，不到三项的设为"不齐全"，以估价对象为比较基准，取指数为100，每类间修正20分。
绿化率：以估价对象的绿化率70%为限，大于估价对象10%的加30分，小于估价对象10%的减30分，与估价对象相差不到10%的不做修正。
楼间距：指别墅横排、竖列间的间距，此因素影响到别墅居住的整体感观，每减少10m，分数相应修正10分，最高修正60分。
庭院（容积率）：主要指有无业主自己随意使用的庭院，无庭院的减20分，有庭院且较估价对象容积率大于30%的，减10分，反之亦然。
规划限制：此处主要指依据规划指标的改翻建的许可度，考虑到估价对象和比较案例的状况基本相近，不做修正。
房屋结构状况：指别墅建筑的结构，主要是独体别墅、联体别墅，分数修正为30分。
4．编制比较因素修正系数表
比较因素权重的确定，采用特尔菲法，请九位专家对各比较因素权重进行打分，经综合整理如表3所示。
在比较因素条件指数表及权重系数表的基础上，确定比较因素修正系数表如表4所示。
修正后个别价格=案例交易价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×100/∑（因素指数×因素权重）
5．比准价格的计算
取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：
比准价格=(27819+21465+23059)／3=24114元／m
（二）成本法
依据成本法的计算公式：
房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数十建筑物的重置成本×成新率
得到估价对象房地产的价格。
1．土地取得成本
土地取得成本应包括征地、拆迁安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)征地、拆迁安置补偿费
参考《北京房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号）、北京市朝阳区平均征地费用和估价师的经验，委估对象所在地区平均征地、拆迁安置费用取2300元／m。
(2)毛地价款
选取三个经北京市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析：
1)1998年6月审定的光明别墅，地面毛地价为1200元／m；
2)1999年2月审定的颐安别墅，地面毛地价为1350元／m；
3)1998年6月审定的京润水上花园别墅，地面出让金为900元／m。
综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取1300元／m。
(3)贷款利息
假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算，则：
贷款利息=(2300+1300)×2×5.49%=395元／m（土地）
(4)开发利润
利润率取30%，则：
开发利润=(2300+1300)×30%=1080元／m（土地）
(5)销售税费（取A+B+C+D的8.5%）
销售税费=(2300+1300+395+1080)×8.5%=431元／m（土地）
(6)小计：
2300+1300+395+1080+431=5506元／m（土地）
(7)土地使用年期修正
年期修正系数{1-[1／(1+R)
])／{1-[1／（1+R）]
）
其中，R为土地还原利率，取值为6%；N为宗地剩余使用年期62年；M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。
(8)土地总价=5506×(1350+588)=10670628元（取整）
2．建筑物重置成本
建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)建造成本
建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据北京市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建安费用在1200～1500元／m之间，本次估价确定取值为1500元／m（指建筑面积，含基本装修：如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等）。根据北京市的有关规定，电贴费为270元／kVA，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为
270×60÷1000=16元／m（取整）。
由此各项费用计算结果见表5。
因此建造成本为1816元／m。
(2)不可预见费
按建安费用的8%，则不可预见费为：
1500×8%=120元／建筑平方米
(3)专业人士费
包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为：
1816×8%=145元／建筑平方米
(4)小计：
1816+120+145=2081元／建筑平方米
(5)贷款利息
假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算。
贷款利息-2081×2×5.49%=228元／建筑平方米
(6)开发利润
利润率取30%，则：
开发利润-2081×30%=624元／建筑平方米
(7)销售税费
含两税一费及销售代理费等，取(4)+(5)+(6)的8.5%，则：
销售税费为：(2081+228+624)×8.5%=249元／建筑平方米
(8)建筑物的重置成本
建筑物的重置成本=2081+228+624+249=3068元／建筑平方米
3．建筑物的成新率
建筑物建成于1993年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。
建筑物的成新率=1-(1-0)／60×10=83.33%
4．房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价
=10670628+3068×83.33%×549.94=12076585元（取整）
五、估价结果确定
估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用特尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。
房地产总价=12988779元（取整）
大写金额：（人民币）壹仟贰佰玖拾捌万捌仟柒佰柒拾玖元整。
（该估价结果不合房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格。）
附件
1．《房屋所有权证》（市朝全字第××号）；
2．《北京市房屋登记表》；
3．《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(××)第××号）；
4．北京市房地产勘察测绘所提供的资料；
5．《北京市宗地登记表》。
，土地面积为1350m，分摊的共用土地面积为588.00m。××东路8号院内的××花园别墅××号的土地使用权为北京××实业集团公司通过出让方式取得，出让年限为70年，自1993年11月6日起计算。估价对象未设抵押、租赁、担保等他项权利。
二、估价目的：
确定房地产的市场价格，为委托方（拆迁入）对被拆迁入进行拆迁补偿提供依据。
三、估价时点：2003年4月25日。
四、估价结果：位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，在2003年4月25日的房地产市场价格为：
房地产市场价格评估单价为：￥23273元／m
房地产市场价格评估总价为：￥12798754元
大写金额：（人民币）壹仟贰佰柒拾玖万捌仟柒佰伍拾肆元整。
（该估价结果不含房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格。）
北京××房地产评估有限公司
2003年4月25日
估价结果报告
一、委托估价方
委托单位：××指挥部
负责人：（略）
委托方地址：（略）
联系人：（略）
联系电话：（略）
委托单位：××中心
法定代表人：（略）
委托方地址：（略）
二、受托估价方
受托估价机构：北京××房地产评估有限公司
估价机构地址：（略）
资质级别：（略）
资质证书号：（略）
联系人：（略）
联系电话：（略）
三、估价对象
估价对象所在小区占地面积为102000m，其中，××花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m，总建筑面积约为1.2万m，绿化率为70.6%。××花园别墅××号的房地产，依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(××)第××号）、北京市房屋土地登记事务中心确认的《北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，
估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m，土地面积为1350m，分摊的共用土地面积为588.00m，容积率为0.284。其四至为东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。
估价对象--朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，土地形状规则，地形平坦，地质状况良好，轻微污染，有规划限制。
估价对象的土地开发程度为"七通一平"（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
估价对象位于规划的奥林匹克场馆区内，即宗地南临北四环中路，距市中心约9km，距市级商业中心王府井约9km，距市级商业中心亚运村约1.2km。
四、估价目的
确定房地产的市场价格，为委托方（拆迁人）对被拆迁人进行拆迁补偿提供依据。
五、估价时点
2003年4月25日。
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：
1．采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可做比较，故首选市场比较法求取评估对象房地产价格。首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。
2．采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：
房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数十建筑物的重置成本×成新率，得到估价对象房地产的价格。
3．对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。
九、估价结果
位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，在2003年4月25日的房地产市场价格为：
房地产市场价格评估总价为：￥12988779元
（该估价结果不含房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格）
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
开始于2003年3月28日，完成于2003年4月25日。
十二、估价报告应用的有效期
本报告的有效期，自估价时点起一年。
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
北京是中国政治、经济、文化中心，是一个国际性的大都市。
改革开放数十年间，北京市房地产建设发展迅猛，北京市与国内各省市、各地区的政治、经济、文化往来与日俱增，另一方面北京与国际社会的联系也越来越密切。北京的特殊地位使其拥有旺盛的房地产有效需求。党的十六大提出了深入改革的具体措施，国家经济政策在稳定的基础上逐步完善，房地产金融体系得到进一步发展，降低贷款利率和放宽贷款条件，对房地产业的发展将起到促进作用。特别是两会召开，城市居民的住房改革，取消福利分房。城市基本建设投资的增加，供水、供电、供气、电讯等基础设施条件改善，提高了城市用地质量。
如今，政府明确提出要将房地产业培养成为国民经济新的增长点，政策逐步完善，市场逐步放开，手续逐步简化等利好形势，为房地产业的进一步发展带来了新的机遇与挑战。但由于我国房地产业起步较晚，土地使用制度现正由初期逐步走向规范化。北京房地产业在经过了1995、1996年的过热发展后逐步走向成熟，房地产价格及城市地价水平近年来已基本平稳。
尽管去年的"9·11事件"给房地产市场带来了一定的影响，但在北京申奥成功、APEC会议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织等利好形势的刺激下，2001年以来北京房地产市场逐渐趋于活跃，呈现出供需两旺的态势。
四、估价测算过程
（一）市场比较法
1．比较交易案例的选择
本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
(1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；
(2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；
(3)查访房地产交易经办人，了解多方信息；
(4)查阅相关报刊及相关资料。
本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件：
(1)与估价对象具有相同的用途，均为住宅；
(2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；
(3)与估价对象邻近或在同一供需圈；
(4)属于正常交易或可修正为正常交易；
(5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；
(6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。
本次估价选择了以下三个比较交易案例：
①案例A:紫玉山庄别墅××号
紫玉山庄，总占地602000m，南临紫玉东路1号，北临北五环中路、东接北苑路，西跨安立路，用途为住宅。总建筑面积80000m，容积率为0.66;公园区公共建筑面积15000m。
所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。
土地开发程度为"七通一平"（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
在规划中的2008年北京第29届奥运村辐射范围内，位于北京市中心住宅区亚运村之北1km，北临北五环，距市中心约12km，距市级商业中心王府井约12km，距亚运村商业中心约2km;毗邻超级市场，2.5km以内有大型百货公司、邮局、医院、学校等。
紫玉山庄别墅××号，独体别墅，建成于20世纪90年代中期，建筑面积282m，成交价6432169元（人民币），约合人民币22809元／m，成交日期为2000年4月；装修状况为外墙涂料，内墙毛坯，塑钢窗、户门、车库门、尖顶瓦面及外院护栏。小区内配套设施齐全：餐厅、会议厅、游泳池、健身室、保龄球场、图书馆、儿童游戏室等等。
②案例B:富成花园别墅××号
富成花园，总占地342000m，南临北四环东路，东望京承高速路，别墅用地70000m，配套用地10000m，绿化用地262000m，用途为住宅。别墅总建筑面积41165.88m，共114套别墅，别墅区容积率为0.588。
所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。
土地开发程度为"七通一平"（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
位于北四环东路69号，距市中心约10km，距市级商业中心王府井约9.5km，距亚运村商业中心约3km；毗邻居然之家建材装饰城，南临北四环东路。
富成花园别墅××，独体别墅，建成于20世纪90年代中期，建筑面积399.20m，占地面积769.44m，容积率为0.519，土地使用权年期：1994年9月6日至2064年9月5日。别墅成交价6900172元（人民币），约合人民币17285元／m，成交日期为2002年6月。装修状况为外墙贴红砖，内墙刮腻子，塑钢窗、户门、车库门、尖顶瓦面。小区内配套设施较齐全：俱乐部、网球场、露天茶座等等。
③案例C:京润水上花园××号
京润水上花园，规划用地345000m，其中一期用地200000m，二期用地145000m，总建筑面积173000m，容积率约0.5。南望亮马桥路，东北部有东四环北路，西临霄云路，用途为住宅。
所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。
土地开发程度为"七通一平"（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
位于燕莎商圈，距东四环北路约0.8km，距市中心约9km，距市级商业中心王府井约8km，距燕莎商业中心约1.5km；毗邻多座办公大厦，1km以内有大型百货公司、邮局、医院、学校等。
京润水上花园××号，独体别墅，建成于20世纪90年代中期，建筑面积346m，成交价人民币18660元／m，成交日期为2002年6月；装修状况为外墙石材，内墙刮腻子，塑钢真空窗、户门、尖顶瓦面及绿化分离带。小区内配套设施齐全：餐厅、会议厅、游泳池、健身房、超市、阅览室、儿童游戏室、洗衣房等等。
2．比较因素选择及因素条件说明（具体见表1）
比较因素选择交易情况、交易时间、区域因素和个别因素；区域因素选择繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施程度，个别因素选择小区用地面积（即别墅区规模）、小区内配套设施、绿化率、楼间距、庭院（容积率）、规划限制、房屋结构状况。
(1)交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除这些特殊因素造成的价格偏差。
(2)交易日期，是指比较案例的成交时间，由于不同成交时间房地产市场价格的波动，而造成同一房地产价格的差异。
(3)区域及个别因素
繁华程度，指商服繁华程度，以距市、区级商业中心（商业街、商业大厦）的直线距离来进行量化；
交通条件，综合考虑区域的市内道路条件、公共交通状况、对外交通条件等，现以主要道路（主干路、次干路）的条数和与案例项目距离的远近，以及公交车站网、区域道路密集程度来进行量化；
市政设施条件，指区域的给水、排水、供电、供热、通信，供气等基础设施条件；
环境条件，指估价对象的大气、噪声、卫生、视觉等环境条件；
景观条件，指附近学校、文化娱乐、居民素质及自然景观；
公共配套设施程度，主要指基础设施和公共服务配套；
小区用地面积，指别墅项目红线内用地面积的大小；
小区内配套设施，指估价对象所在别墅区内的基础设施和公共服务配套；
小区绿化率，指估价对象所在别墅区内绿化面积除以总占地面积；
楼间距，指别墅横排、竖列间的间距；
庭院（容积率），指估价对象有无独立庭院，如有，容积率为多少；
规划限制，指估价对象可否进行改扩建；
房屋结构状况，主要指别墅建筑形式是独体别墅或双拼别墅。
3．编制比较因素条件指数表（具体见表2）
编制比较因素条件指数表的有关说明：
(1)交易情况：以正常交易为比较基准，取指数为100；
(2)交易时间：经调查，参考中房指数网指数，以1994年第4季度的中房指数1000为基准的定基指数进行修正，2000年4月的中房指数为1101，2002年6月的中房指数为1128，2003年3月的中房指数为1120；
(3)区域因素和个别因素均以估价对象为比较基准，取指数为100。
①繁华程度：
距市、区级商业中心直线距离：考虑到北京城市化速度的加快，主要以地区商服中心距离进行主要修正，每增加1km减20分，每减少1km加20分；距市中心距离每增加1km减10分，每减少1km增加10分。
②交通便捷程度：
主要道路距离：考虑到估价对象与比较案例都位于四、五环道路附近，主要以四、五环为基准，项目距四、五环的直线距离，比较案例与估价对象每增加1km减10分，反之亦然。
公交车站网：考虑到别墅的业主不以此交通方式为主要交通方式，故以估价对象和比较案例所在区域的200m范围内有10条公交线路为限，多过10条的加10分，反之亦然。
区域道路密集程度：主干道每较估价对象多一条增加20分，少一条则减少20分；次干道每较估价对象增加一条加10分，少一条减10分。
③环境因素：
大气及污染源：此修正考虑到北京市实际情况及其别墅所在的小区域因素的多方影响，以估价对象和比较案例所处区域是否临树林、临山、临水面，且远离别墅边缘区，以临树林、临山、临水面等小区域因素每增加一项加30分，地处别墅边缘区减30分，最高修正60分。
水及污染源：估价对象和比较案例周边是否有水面、有污染源，有水面的加30分，有污染的减30分。
噪声及污染源：考虑到估价对象和比较案例的噪声污染源主要是指是否处于别墅区的边缘地区，且与其他建筑相邻，处于别墅区的边缘地区，且与其他建筑相邻的减30分。
④景观因素：
附近学校及文化娱乐：附近学校-考虑到中国九年义务教育制度，及就近上学的规定，无大学的均设定为有中、小学，其分数有大学则增加10分；文化娱乐-主要指娱乐设施、场所的有无及种类的多少，此处只分为"一般、丰富"两类，每类间分数相差10分。
居民素质：主要指估价对象或比较案例所在区域普遍居住居民的整体素质（主要指文化素质），考虑到估价对象和比较案例所处区域的情况基本相近，不做修正。
自然景观：指估价对象和比较案例是否临山、临水、临树林、临别墅区外建筑、处于别墅边缘区等，临山、水、树林自然景观中的每一项加30分，处于别墅边缘区、临别墅区外建筑的减60分，最高修正60分。
⑤公共配套设施：
基础设施：主要指大市政方面：供水、排污、排雨、供气、供热、供电、通信等基础设施，考虑到估价对象和比较案例所处区域的基础设施状况相近，不做修正。
公共服务配套：主要指项目周边是否有银行、邮电、超市、派出所、医院等配套设施，在此处要据实际状况分为"齐全"、"较齐全"和"不齐全"三类，具有以上配套五种以上的属"齐全"，五种与三种之间的为"较齐全"，否则为"不齐全"。每差一类减10分。
小区用地面积：主要是体现别墅项目的整体规模，以约15公顷及以下面积规模为100，约30公顷面积规模的加10分；约60公顷面积规模的加20分。
小区内配套设施：指别墅项目内部的配套设施如会馆、娱乐设施、餐饮酒吧、健身设施、图书馆等等，以具有六项及六项以上配套的设为"齐全"，具有三项少于六项的设为"较齐全"，不到三项的设为"不齐全"，以估价对象为比较基准，取指数为100，每类间修正20分。
绿化率：以估价对象的绿化率70%为限，大于估价对象10%的加30分，小于估价对象10%的减30分，与估价对象相差不到10%的不做修正。
楼间距：指别墅横排、竖列间的间距，此因素影响到别墅居住的整体感观，每减少10m，分数相应修正10分，最高修正60分。
庭院（容积率）：主要指有无业主自己随意使用的庭院，无庭院的减20分，有庭院且较估价对象容积率大于30%的，减10分，反之亦然。
规划限制：此处主要指依据规划指标的改翻建的许可度，考虑到估价对象和比较案例的状况基本相近，不做修正。
房屋结构状况：指别墅建筑的结构，主要是独体别墅、联体别墅，分数修正为30分。
4．编制比较因素修正系数表
比较因素权重的确定，采用特尔菲法，请九位专家对各比较因素权重进行打分，经综合整理如表3所示。
在比较因素条件指数表及权重系数表的基础上，确定比较因素修正系数表如表4所示。
修正后个别价格=案例交易价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×100/∑（因素指数×因素权重）
5．比准价格的计算
取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：
比准价格=(27819+21465+23059)／3=24114元／m
（二）成本法
依据成本法的计算公式：
房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数十建筑物的重置成本×成新率
得到估价对象房地产的价格。
1．土地取得成本
土地取得成本应包括征地、拆迁安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)征地、拆迁安置补偿费
参考《北京房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号）、北京市朝阳区平均征地费用和估价师的经验，委估对象所在地区平均征地、拆迁安置费用取2300元／m。
(2)毛地价款
选取三个经北京市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析：
1)1998年6月审定的光明别墅，地面毛地价为1200元／m；
2)1999年2月审定的颐安别墅，地面毛地价为1350元／m；
3)1998年6月审定的京润水上花园别墅，地面出让金为900元／m。
综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取1300元／m。
(3)贷款利息
假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算，则：
贷款利息=(2300+1300)×2×5.49%=395元／m（土地）
(4)开发利润
利润率取30%，则：
开发利润=(2300+1300)×30%=1080元／m（土地）
(5)销售税费（取A+B+C+D的8.5%）
销售税费=(2300+1300+395+1080)×8.5%=431元／m（土地）
(6)小计：
2300+1300+395+1080+431=5506元／m（土地）
(7)土地使用年期修正
年期修正系数{1-[1／(1+R)])／{1-[1／（1+R）]）
其中，R为土地还原利率，取值为6%；N为宗地剩余使用年期62年；M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。
(8)土地总价=5506×(1350+588)=10670628元（取整）
2．建筑物重置成本
建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)建造成本
建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据北京市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建安费用在1200～1500元／m之间，本次估价确定取值为1500元／m（指建筑面积，含基本装修：如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等）。根据北京市的有关规定，电贴费为270元／kVA，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为
270×60÷1000=16元／m（取整）。
由此各项费用计算结果见表5。
因此建造成本为1816元／m。
(2)不可预见费
按建安费用的8%，则不可预见费为：
1500×8%=120元／建筑平方米
(3)专业人士费
包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为：
1816×8%=145元／建筑平方米
(4)小计：
1816+120+145=2081元／建筑平方米
(5)贷款利息
假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算。
贷款利息-2081×2×5.49%=228元／建筑平方米
(6)开发利润
利润率取30%，则：
开发利润-2081×30%=624元／建筑平方米
(7)销售税费
含两税一费及销售代理费等，取(4)+(5)+(6)的8.5%，则：
销售税费为：(2081+228+624)×8.5%=249元／建筑平方米
(8)建筑物的重置成本
建筑物的重置成本=2081+228+624+249=3068元／建筑平方米
3．建筑物的成新率
建筑物建成于1993年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。
建筑物的成新率=1-(1-0)／60×10=83.33%
4．房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价
=10670628+3068×83.33%×549.94=12076585元（取整）
五、估价结果确定
估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用特尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。
房地产总价=12988779元（取整）
大写金额：（人民币）壹仟贰佰玖拾捌万捌仟柒佰柒拾玖元整。
（该估价结果不合房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格。）
附件
1．《房屋所有权证》（市朝全字第××号）；
2．《北京市房屋登记表》；
3．《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(××)第××号）；
4．北京市房地产勘察测绘所提供的资料；
5．《北京市宗地登记表》。
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甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元。甲公司委托评估机构评估其价值，问：
(1)转让该项在建工程应具备哪些主要证件？
(2)简述评估技术路线。
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甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年
未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估？
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房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？
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如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗？
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9.
【简答题】
一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补缴地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年（1992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。
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试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么？
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12.
【简答题】
回答以下问题：
(1)保险事故的估价中，一般采用市场法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？
(2)在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？
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13.
【简答题】
××市某综合用途土地抵押价值评估报告
（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略）
估价结果报告
一、委托方
单位名称：××××房地产有限公司
注册地址：××市××区××园
法定代表人：××
二、估价方
单位名称：（略）
法定代表人：（略）
住所：（略）
估价资质：一级
估价机构资质证书编号：（略）
三、估价对象
1．权属状况
××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于1994年2月18日与××市房地产管理局（现××市国土资源和房屋管理局）签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》［京房地出［合］字(94)第××号］，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。1995年5月估价对象取得《国有土地使用证》［市海中外国用(95)字第××号］，土地面积为8000m，土地使用者为××××房地产有限公司。估价对象未设定他项权利和共有权。
名称：××中心土地使用权。
2．查看现状
坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。
四至：根据《国有土地使用证》[市海中外国用(95)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦（商检局大楼），与《国有土地使用证》所示范围一致。
土地面积及使用年限：土地面积8000m，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自1994年6月30日至2044年6月29日，截止估价时点，尚余42年；商业40年，自1994年6月30日至2034年6月29日，截止估价时点，尚余32年。
建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[98-规审字-××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m。具体功能分布情况见"××中心功能面积表"。
工程进度：截止估价时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到"三通一平"建设条件。
注：根据委托方提供的资料绘制。
收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m写字楼面积和36835m商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m，则收益容积率为14.84（按118709/8000估算）。
3．周边环境
估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距八达岭高速路约100m。
估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与西城区、朝阳区相邻。估价对象附近有××大厦、中航油大厦、冠城商厦（商检局大楼）、凯奇大厦等写字楼，北侧为高档居住社区-冠城南园和冠城北园，向西可至月季园小区和有色金属研究总院，向南可至双秀公园，周围有山东、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省驻京办事处，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有123、300、367、387、315、344、345路等多条公交线路经过，其东南侧的××桥是八达岭高速路的起点，南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着德外大街的改造拓宽以及中关村科技园区德胜科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
本报告的估价时点为2002年11月21日，为现场勘查之日。
六、价值定义
本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用市场法，应选用市场法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。
假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。
对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m，土地面积8000m，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为人民币1922万元，大写：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2002年11月18日至2002年11月25日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告时效为1年，自2002年11月25日起至2003年11月24日止。
十四、估价对象变现能力分析（略）
十五、风险提示（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
随着2008年奥运举办城市的最终确定，全世界的华人人心沸腾，共同欢庆这来之不易的胜利，××市又一次成为世界瞩目的中心，成为凝聚全世界炎黄子孙激情的焦点。奥运会的成功申办，对维护亚洲和平稳定，对全世界华人大团结都具有重要意义，对经济发展的巨大促进将是其最直接的作用体现。××市作为奥运中心，将首先受益，而××房地产业，更是迎来了又一巨大发展机会。
截至2002年9月底，全市累计销售大量各类商品房530.4万m，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。
2002年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1~9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。
就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，中国加入WTO的效应正逐渐在写字楼市场体现出来，经历2001年"9·11"事件之后，××写字楼市场似乎逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了2011年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2002年上半年仅有融科资讯中心和中国国际科技会展中心入伙，总供应量为9.9万m，使市场总存量达到23万m，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2002年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1．市场比较法
采用市场比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循以下原则：
1)与估价对象土地的用途相同。
2)与估价对象土地处于同一供求圈。
3)与估价对象土地价格类型相同。
4)与估价对象土地估价时点接近。
5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
市场比较法计算公式略。
(1)选取比较实例
根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司搜集的地价资料，选取以下三个实例：
1)实例A
位于××区知春里，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为"七通一平"，用地面积518.62m，收益建筑面积2619.54m，收益容积率5.05。2002年9月成交的楼面熟地价水平为3330元／m。
2)实例B
位于××区牡丹园西里18号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为"七通一平"，用地面积1617.5m，收益建筑面积3568.9m，收益容积率2.21。2001年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m。
3)实例C
位于××区文慧园南路2号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为"七通一平"，用地面积1900m，收益建筑面积4080m，收益容积率2.15。2000年3月成交的楼面熟地价水平为3315元／m。
(2)比较因素条件说明
估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。
[JZ376_96_(2).gif]
(3)比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见比较因素条件指数表。
[JZ376_96_(3).gif]
[JZ376_97_(3)_1.gif]
经比较修正后的楼面熟地价相差不大（见因素比较修正系数表），取三个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元／m。
[JZ376_97_(3)_2.gif]
估价对象收益建筑面积为118709m，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截至估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=2097（万元）。
2．假设开发法
考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是：
1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m，规划总建筑面积142739m，收益容积率14.84。
2)评估计算过程中采用市场比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。
3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准（试行）》规定。
4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。
(1)开发项目的总开发价值
考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目的销售价格为：写字楼为13000元/m，商业为16000元／m，则均价为：(13000×81874+16000×36835)/118709=13931(元／m)。
(2)开发项目成本
1)建造成本费用
①建安成本
按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目：
注：1．建安工程费包含结构、设备和装修费。
2．红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由"三通一平"达到"七通一平"需投入的费用。
3．电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安时（度）按270元计算。
②不可预见费
按建安费用的10%计，4800×10%=480（元/m）。
③勘察设计和前期工程费、公共配套设施建设费、开发期税费
按建安综合成本的7.5%计，5307×7.5%=398（元／m）。
则建造成本为：5307+480+398=6185（元/m）。
2)贷款利息
取以上三项合计款项为基数，正常Ⅰ期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得：
6185×5.49%×3×0.5=509(元/m)。
3)开发商利润
开发商直接成本利润率取40%（按照正常开发周期3年考虑），则开发商利润（不包括购地成本利润）为：6185×40%=2474（元／m）。
4)销售费用
××中心项目各种费率取值如下：
代理广告费及印花税、交易手续费：1.0%
营业税及附加：5.5%
13931×(0.010+0.055)=906(元/m)。
5)项目开发余值
单位余值=13931-(6185+509+2474+906)=3857（元/m）。
(3)地价测算
设法定出让年限下的总地价为X。
土地年费用利息率：5.49%
（土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5.49%）
购地成本利润率：30%
因此，单位开发余值=X×(1+3×5.49%+30%)=3857（元／m）。
所以，法定出让年限下的楼面熟地价=2633（元／m）。
估价对象收益建筑面积为118709m，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止估价时点尚余42年；商业40年，截止估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：
2633×(42×81874+32×36835)／(50×81874+40×36835)×8000=1747（万元）。
七、估价结果
根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了市场比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的市场比较法的理论依据为"替代原理"，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为"效用价值论"，适用于待开发房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m，土地面积8000m，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。
附件（略）
，土地使用者为××××房地产有限公司。估价对象未设定他项权利和共有权。
名称：××中心土地使用权。
2．查看现状
坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。
四至：根据《国有土地使用证》[市海中外国用(95)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦（商检局大楼），与《国有土地使用证》所示范围一致。
土地面积及使用年限：土地面积8000m，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自1994年6月30日至2044年6月29日，截止估价时点，尚余42年；商业40年，自1994年6月30日至2034年6月29日，截止估价时点，尚余32年。
建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[98-规审字-××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m。具体功能分布情况见"××中心功能面积表"。
工程进度：截止估价时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到"三通一平"建设条件。
注：根据委托方提供的资料绘制。
收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m写字楼面积和36835m商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m，则收益容积率为14.84（按118709/8000估算）。
3．周边环境
估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距八达岭高速路约100m。
估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与西城区、朝阳区相邻。估价对象附近有××大厦、中航油大厦、冠城商厦（商检局大楼）、凯奇大厦等写字楼，北侧为高档居住社区-冠城南园和冠城北园，向西可至月季园小区和有色金属研究总院，向南可至双秀公园，周围有山东、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省驻京办事处，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有123、300、367、387、315、344、345路等多条公交线路经过，其东南侧的××桥是八达岭高速路的起点，南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着德外大街的改造拓宽以及中关村科技园区德胜科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
本报告的估价时点为2002年11月21日，为现场勘查之日。
六、价值定义
本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用市场法，应选用市场法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。
假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。
对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m，土地面积8000m，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为人民币1922万元，大写：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2002年11月18日至2002年11月25日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告时效为1年，自2002年11月25日起至2003年11月24日止。
十四、估价对象变现能力分析（略）
十五、风险提示（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
随着2008年奥运举办城市的最终确定，全世界的华人人心沸腾，共同欢庆这来之不易的胜利，××市又一次成为世界瞩目的中心，成为凝聚全世界炎黄子孙激情的焦点。奥运会的成功申办，对维护亚洲和平稳定，对全世界华人大团结都具有重要意义，对经济发展的巨大促进将是其最直接的作用体现。××市作为奥运中心，将首先受益，而××房地产业，更是迎来了又一巨大发展机会。
截至2002年9月底，全市累计销售大量各类商品房530.4万m，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。
2002年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1~9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。
就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，中国加入WTO的效应正逐渐在写字楼市场体现出来，经历2001年"9·11"事件之后，××写字楼市场似乎逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了2011年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2002年上半年仅有融科资讯中心和中国国际科技会展中心入伙，总供应量为9.9万m，使市场总存量达到23万m，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2002年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1．市场比较法
采用市场比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循以下原则：
1)与估价对象土地的用途相同。
2)与估价对象土地处于同一供求圈。
3)与估价对象土地价格类型相同。
4)与估价对象土地估价时点接近。
5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
市场比较法计算公式略。
(1)选取比较实例
根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司搜集的地价资料，选取以下三个实例：
1)实例A
位于××区知春里，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为"七通一平"，用地面积518.62m，收益建筑面积2619.54m，收益容积率5.05。2002年9月成交的楼面熟地价水平为3330元／m。
2)实例B
位于××区牡丹园西里18号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为"七通一平"，用地面积1617.5m，收益建筑面积3568.9m，收益容积率2.21。2001年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m。
3)实例C
位于××区文慧园南路2号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为"七通一平"，用地面积1900m，收益建筑面积4080m，收益容积率2.15。2000年3月成交的楼面熟地价水平为3315元／m。
(2)比较因素条件说明
估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。
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(3)比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见比较因素条件指数表。
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经比较修正后的楼面熟地价相差不大（见因素比较修正系数表），取三个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元／m。
[JZ376_97_(3)_2.gif]
估价对象收益建筑面积为118709m，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截至估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=2097（万元）。
2．假设开发法
考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是：
1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m，规划总建筑面积142739m，收益容积率14.84。
2)评估计算过程中采用市场比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。
3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准（试行）》规定。
4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。
(1)开发项目的总开发价值
考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目的销售价格为：写字楼为13000元/m，商业为16000元／m，则均价为：(13000×81874+16000×36835)/118709=13931(元／m)。
(2)开发项目成本
1)建造成本费用
①建安成本
按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目：
注：1．建安工程费包含结构、设备和装修费。
2．红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由"三通一平"达到"七通一平"需投入的费用。
3．电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安时（度）按270元计算。
②不可预见费
按建安费用的10%计，4800×10%=480（元/m）。
③勘察设计和前期工程费、公共配套设施建设费、开发期税费
按建安综合成本的7.5%计，5307×7.5%=398（元／m）。
则建造成本为：5307+480+398=6185（元/m）。
2)贷款利息
取以上三项合计款项为基数，正常Ⅰ期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得：
6185×5.49%×3×0.5=509(元/m)。
3)开发商利润
开发商直接成本利润率取40%（按照正常开发周期3年考虑），则开发商利润（不包括购地成本利润）为：6185×40%=2474（元／m）。
4)销售费用
××中心项目各种费率取值如下：
代理广告费及印花税、交易手续费：1.0%
营业税及附加：5.5%
13931×(0.010+0.055)=906(元/m)。
5)项目开发余值
单位余值=13931-(6185+509+2474+906)=3857（元/m）。
(3)地价测算
设法定出让年限下的总地价为X。
土地年费用利息率：5.49%
（土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5.49%）
购地成本利润率：30%
因此，单位开发余值=X×(1+3×5.49%+30%)=3857（元／m）。
所以，法定出让年限下的楼面熟地价=2633（元／m）。
估价对象收益建筑面积为118709m，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止估价时点尚余42年；商业40年，截止估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：
2633×(42×81874+32×36835)／(50×81874+40×36835)×8000=1747（万元）。
七、估价结果
根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了市场比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的市场比较法的理论依据为"替代原理"，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为"效用价值论"，适用于待开发房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m，土地面积8000m，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。
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【简答题】
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【简答题】
某商务写字楼建筑面积11000m，可租售面积8000m，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计，土地面积是3000m。当地正常月租金为90元／（月．m），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）。
2．总费用=8000×90×12×20％=1728000（元）。
3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）。
4．写字楼用地净收益
5．建筑物净收益=8964000-1641400=7322600（元）。
6．建筑物价值
。
，可租售面积8000m，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计，土地面积是3000m。当地正常月租金为90元／（月．m），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）。
2．总费用=8000×90×12×20％=1728000（元）。
3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）。
4．写字楼用地净收益
5．建筑物净收益=8964000-1641400=7322600（元）。
6．建筑物价值。
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本卷共分为：2大题 14小题
作答时间为：14分钟
试卷总分：14分
及格分：0分
