不同类型房地产估价
E型题（1-10）题。 简答题作为主观题,不计算分数
1
/10
【简答题】
1.
【简答题】
封面和目录（略）
致委托人函（略）
估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）
二00八年六月三十日
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m
，土地面积为2294.5m。
1．坐落
估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
2．产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。
3．土地状况
土地使用权面积为2294.5m，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
4．建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
5．配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
四、估价目的
为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
五、估价时点
根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1．最高最佳使用原则（略）
2．替代原则（略）
3．估价时点原则（略）
4．谨慎原则（略）
5．合法原则（略）
九、估价方法
本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。
十、估价结果
在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元／m。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。
××房地产估价有限公司
二00八年六月三十日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m，土地面积为2294.5m。
1．坐落
估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
2．产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。
3．土地状况
土地使用权面积为2294.5m，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。
4．建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
5．配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
一、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。
市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。
六、估价测算过程
（一）市场法测算过程
1．选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个比较实例。
实例A:软件园区软件开发10号楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。
钢混结构，共四层，建筑面积为4419m，办公用途，成交价格为6100元／m，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例B:软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m，办公用途，成交价格为6250元／m，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例C:经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m，成交价格为6430元／rI12，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。
2．确定可比实例修正指数
(1)交易情况修正
以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
(2)交易日期修正
由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。
(3)区域因素修正
可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。
(4)个别因素修正
可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。
比较因素修正指数详见表2。
3．可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3。
4．比准价格测算
各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：
(5925+5949+6000)÷3=5958(元／m)
（二）收益法测算过程
经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：
V=A/r×[1-1／(1+r)
]
式中V-房地产价格；
A-年净收益；
r-报酬率；
n-收益年限。
1．确定年净收益
在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。
(1)估算年总收入
采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元／（m ·天）（具体过程略）。
根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：
1.8元／(m·天)×90%×3853.05m×365天=227.83（万元）
(2)运营费用
维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/m（确定过程略）。则：
维修费=1500元／m×3853.05m×2%=11.56（万元）
保险费：按建筑物的原值的2‰（确定过程略）计算。则：
保险费=1500元／m×3853.05m×2‰=1.16（万元）
管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：
管理费=227.83万元×3%=6.83（万元）
营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：
227.83万元×(5.5%+12%)=39.87(万元)
则运营费用合计为59.42万元。
(3)净收益
净收益=年总收入-运营费用=227.83-59.42=168.41（万元）
2．确定报酬率
本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。
3．收益年限的确定
估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。
4．测算估价对象的收益价格
将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：
V=A/r×[1-1／(1+r)]=168.41／7%×[1-1/(1+7%)
]=2324.18（万元）
单价为：
2324.18万元÷3853.05m=6032.05(元／m)
七、估价结果确定
1．单价的确定
本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元／m，采用收益法求取的单价为6032.05元／m，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：
估价对象单价=(5958元／m+6032,05元／m)÷2=5995.03（元／m）
估价对象总价=5995.03元／m×3853.05m≈2310(万元)
2．估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元／m。
附件（略）
，土地面积为2294.5m。
1．坐落
估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
2．产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。
3．土地状况
土地使用权面积为2294.5m，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
4．建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
5．配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
四、估价目的
为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
五、估价时点
根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1．最高最佳使用原则（略）
2．替代原则（略）
3．估价时点原则（略）
4．谨慎原则（略）
5．合法原则（略）
九、估价方法
本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。
十、估价结果
在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元／m。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。
××房地产估价有限公司
二00八年六月三十日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m，土地面积为2294.5m。
1．坐落
估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
2．产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。
3．土地状况
土地使用权面积为2294.5m，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。
4．建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
5．配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
一、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。
市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。
六、估价测算过程
（一）市场法测算过程
1．选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个比较实例。
实例A:软件园区软件开发10号楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。
钢混结构，共四层，建筑面积为4419m，办公用途，成交价格为6100元／m，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例B:软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m，办公用途，成交价格为6250元／m，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例C:经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m，成交价格为6430元／rI12，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。
2．确定可比实例修正指数
(1)交易情况修正
以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
(2)交易日期修正
由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。
(3)区域因素修正
可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。
(4)个别因素修正
可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。
比较因素修正指数详见表2。
3．可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3。
4．比准价格测算
各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：
(5925+5949+6000)÷3=5958(元／m)
（二）收益法测算过程
经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：
V=A/r×[1-1／(1+r)]
式中V-房地产价格；
A-年净收益；
r-报酬率；
n-收益年限。
1．确定年净收益
在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。
(1)估算年总收入
采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元／（m ·天）（具体过程略）。
根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：
1.8元／(m·天)×90%×3853.05m×365天=227.83（万元）
(2)运营费用
维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/m（确定过程略）。则：
维修费=1500元／m×3853.05m×2%=11.56（万元）
保险费：按建筑物的原值的2‰（确定过程略）计算。则：
保险费=1500元／m×3853.05m×2‰=1.16（万元）
管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：
管理费=227.83万元×3%=6.83（万元）
营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：
227.83万元×(5.5%+12%)=39.87(万元)
则运营费用合计为59.42万元。
(3)净收益
净收益=年总收入-运营费用=227.83-59.42=168.41（万元）
2．确定报酬率
本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。
3．收益年限的确定
估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。
4．测算估价对象的收益价格
将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：
V=A/r×[1-1／(1+r)]=168.41／7%×[1-1/(1+7%)]=2324.18（万元）
单价为：
2324.18万元÷3853.05m=6032.05(元／m)
七、估价结果确定
1．单价的确定
本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元／m，采用收益法求取的单价为6032.05元／m，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：
估价对象单价=(5958元／m+6032,05元／m)÷2=5995.03（元／m）
估价对象总价=5995.03元／m×3853.05m≈2310(万元)
2．估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元／m。
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【简答题】
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【简答题】
北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告
（封面、目录、注册房地产估价师声明略）
致委托方函
北京××房地产开发有限责任公司：
承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期(×××苑)B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。
估价对象如下：
一、土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
土地使用权面积：12713.54m
土地用途：住宅
土地使用权性质：国有出让
土地使用权终止日期：2072年6月29日
出让合同串的建筑面积：35932.89m（地上29004.46m，地下6928.43m）。
二、在建建筑物状况
在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币（大写金额：壹亿零壹拾玖万元整），单价为2778元／m（大写：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整）。
××房地产评估有限责任公司
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常
合理价格，它依据如下假设：
1．任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。
2．在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。
3．在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4．有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、估价的限制条件
1．本报告评估的估价对象规划建筑面积以《建设工程规划许可证》（2002海规建20字××、××号）上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影响较大，若在此方面有变化，、估价结果应作相应的调整。
2．估价对象土地使用权条件以《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》登记的条件为准。
3．委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
4．本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象的工程形象进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值的影响。
5．本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定抵押价格时应予以充分考虑。
6．本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不得用于拆迁补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损失，我公司不承担任何责任。
估价结果报告
一、委托估价方
单位地址：北京××房地产开发有限责任公司
北京市××区××园×号楼
联系人：×××
联系电话：××
二、受托估价方
单位地址：（略）
资质级别：建设部一级
三、估价对象概况
（一）整体概况
本项目属于××区××乡××地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清路、北临八家东西路、西临双清路、南至"非常宿舍"和林业大学住宅。
一期工程包括三部分，西侧的公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西回迁楼为A区，东侧商品房为B区，即：×××苑。×××苑规划建设10栋板式小高层，目前正在施工建设B3#-B7#共5栋住宅楼以及B2#地下停车库，此次评估的B5#、B7#楼为×××苑其中的两栋。
目前正在建设的一期工程已办理了以下工程建设的法律文件：
1．绿化隔离带项目批复等文件
2．审定设计方案通知书
3．建设用地规划许可证
4．B3#-B7#楼的建设工程规划许可证
5．B3#-B7#楼和B2#地下停车库的土地使用证
6．B3#-B7#楼的商品房预售许可证
根据上述法律文件，B3#-B7#楼具备预售的条件。
（二）估价对象范围的确定
此次北京××房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止2002年9月25日×××苑B5#、B7#住宅楼的在建工程及土地使用权价格。B5#、B7#住宅楼的具体情况如下：
1．土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
土地使用权面积：12713.54m
土地用途：住宅
土地使用权性质：国有出让
土地使用权终止日期：2072年6月29日
出让合同中的建筑面积：35932.89m（地上29004.46m，地下6928.43m）。
2．在建建筑物状况
3．红线内外市政工程状况
估价对象的宗地内达到施工用的"三通一平"，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设正式管道。
四、估价目的
确定估价对象的房地产市场价格，为委托方以估价对象在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。
五、估价期日
2002年9月25日
六、价格定义
本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、出租、抵押的权利，地上建筑物在现状条件下，于估价时点2002年9月25日的房地产公开市场价格，它依据如下假设：①任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费；②在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；③在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；④有段合理洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价思路和方法
根据估价对象开发的实际状况，此次选用了成本法和假设开发法分别测算估价对象的房地产价格。
1．成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估的结果为10034万元，单价为2782元／m。
2．假设开发法
估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。假设开发法是指项目开发或再开发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假设开发法评估的结果为10003万元，单价为2773元／m。
3．估价结果的确定
上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结果相近。最终评估结果取上述两种方法的平均值，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元／m。
十、估价结果
在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币（大写金额：壹亿零壹拾玖万元整），单价为2778元/m（大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2002年9月8日至2002年9月25日
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期为一年。
(2002年9月25日至2003年9月24日)
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素（略）
三、市场背景分析
20世纪90年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市场的需求曾出现下滑趋势，但随着北京申办2008年奥运会的预期效应和入世的影响，在一定程度上刺激了北京房地产市场，对扩大投资抱有积极的态度，其中包括对物业的投入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。特别是目前对旧城区的改造开发，使众多拆迁户向外搬迁，这部分拆迁户成为目前北京市商品房消费的一个很大的群体。
但是，北京市房地产市场从1999年初至今，房地产开发投资连续三年保持了高速增长，在产品结构中，住宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋成熟，因此，住宅市场在未来2～3年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给住宅市场价格带来很大的压力。
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）采用成本法测算估价对象的房地产价格
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
1．土地使用权价格
(1)土地取得费及税费：根据对北京市历年土地出让项目的比较分析，并考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260元/m，估价对象总建筑面积为36068.81m，则估价对象的土地取得费及税费为：
1260×36068.81=4544.67(万元)
(2)土地使用权出让金：根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》（京地出[合]字2002第××号），估价对象B5#、B7#楼的土地使用权出让金为754.12万元。
(3)估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即5298.79万元。
2．建筑安装工程费
根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准的项目，建成后的建筑安装工程费为1850元／m，类似于项目的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。
根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5#楼截至2002年9月25日仅完成了地上三层的主体结构，B7#楼仅完成了地上四层的主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层+3层）／（12层+3层）=40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为（4层+3层）／（12层+3层）=46.67%。由此可测算B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费为：
B5#楼=1850×68%×40.00%×18019.45-906.74（万元）
B7#楼-1850×68%×46.67%×18049.36=1059.62（万元）
B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.36万元。
3．红线内市政工程费
宗地内达到临时施工的"三通一平"，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设管道。已投入的红线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程费的3%:
1966.36×3%=58.99（万元）
4．专业人士费
包括工程前期进行的工程设计、勘察、可行性研究以及招投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%，B5#楼和B7#楼完工后的建筑安装工程费为1850元／m，则专业人士费为：
1850×36068.81×2.5%=166.82（万元）
5．管理费
该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费和红线内市政工程费的5%，则管理费为：
(1966.36+58.99)×5%=101.27（万元）
上述5项费用合计为7592.23万元。
6．投资利息
利率按年存款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：
7．投资利润
以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：
7592.23×30%=2277.67(万元)
8．采用成本法测算的房地产价格
采用成本法测算的房地产价格为上述7项之和：
总价=7592.23+163.6+2277.67=10034（万元）
单价=10034÷36068.81=2782（元／m）
（二）采用假设开发法测算估价对象的房地产价格
假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1．估价对象建成后的可实现的总价值
(1)最有效利用状况
1)规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m（全部可销售）；
2)建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤电缆入户，全部地下车库，小区封闭式管理；
3)建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地上12层、地下3层，剪力墙结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅5m挑高、二层客厅下错、三层为平面层，户型从二居到四居等多种户型；
4)建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石材，每个单元设一部1000kg电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内地面水泥找平，墙面刮腻子找平。
(2)估价对象未来开发价值
目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均价格在6000元／m以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400元／m，目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比较，估价对象预期正常的销售平均售价在6460元／m左右，实际上估价对象B5#楼已开始内部认购，其平均已达到了6460元／m，而且在市场上具有非常强的吸引力，估价对象B5#楼和B7#规划楼总建筑面积为36068.81m，由此可测算估价对象未来的开发总价值为：
6460×36068.81=23300.45(万元)
(3)销售房地产应交纳的两税一费
含营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计：
23300.45×5.5%=1281.52(万元)
(4)销售房地产的广告宣传代理费
按销售价格的1.2%投入广告宣传代理费：
23300.45×1.2%=279.61（万元）
(5)估价对象建成后可实现价值
23300.45-1281,52-279.61=21739.32(万元)
2．估价对象续建需投入的费用
(1)续建的建造成本
1)尚需投入的建筑安装工程费
根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准项目，建成后的建筑安装工程费为1850元／m，类似于估价对象的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。
根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5#楼截止2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7#楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5#褛主体的工程形象进度为（3层+3层）／（12层+3层）=40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为(4层+3层)／(12层+3层)=46.67%。
由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费为：
B5#楼：1850×[1-68%×(1-40.00%)]×18019.45=1973.49（万元）
B7#楼：1850×[1-68%×(1-46.67%)]×18049.36=2128.15（万元）
续建尚需投入的建筑安装工程费合计为4101.64万元。
2)红线内外的市政工程费
红线内外的市政工程包括供暖、给水、排水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件目前较差，整个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项目，需投入资金建设绿化隔离带并进行维护。参考目前市政工程建设标准，红线内市政配套费取得150元／m（建筑面积），估价对象大约已投入了58.99万元的市政配套费，红线外市政配套费按250元／m计（包括分摊绿化隔离带的工程建设费），则续建需投入的红线内外的市政工程费为：
(150+250)×36068.81-58.99=1383.76(万元)
3)管理费
该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按上述两项费用的5%，则续建应发生的管理费为：
(4101.64+1383.76)×5%=274.27（万元）
4)不可预见费用
按上述三项费用之和的3%计算，则不可预见费为：
(4101.64+1383.76+274,27)×3%=172.79(万元)
5)续建尚需投入的建造成本
4101.64+1383.76+274.27+172.79=5932.46(万元)
(2)续建的正常投资利息
利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期大约为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安
工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：
(3)续建投入的利润
以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：
5932.46×30%=1779.74（万元）
(4)根据《土地使用权出让合同》，B5#、B7#楼出让的总建筑面积为35932.89m，而按规划建成后出售的建筑面积为36068.81m，因此届时需补交36068.81-35932.89-135.92m的出让金，该项目的土地使用权出让金260元／m，则应补交的出让金为3.53万元。
(5)开发余值=建成后可实现收益-续建尚需投入的建造成本-续建的正常投资利息-续建的投资利润-补交的出让金=13809万元。
(6)估价对象房地产价格测算
设估价对象房地产价格=x；购买手续费为0.5%；
估价对象续建的正常建设期为0.5年，红线内外市政工程的正常施工期按0.75年计算，假设购买费用一次性投入，则购买估价对象房地产的利息：
购买房地产正常利润率为30%，则购买房地产的利润=1.005x·30%
则开发余值=
;
则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为：
总价=13809÷1.380520361=10003(万元)
单价=10003÷36068.81=2773(元／m)
（三）估价对象在建房地产最终价格确定
采用成本法和假设开发法测算的结果见下表：
成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发应得的正常利润。假设开发法测算的房地产价格是指项目继续开发竣工后的总开发价值，扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取上述两种方法的平均值作为最终结果，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元／m。
附件（略）
土地用途：住宅
土地使用权性质：国有出让
土地使用权终止日期：2072年6月29日
出让合同串的建筑面积：35932.89m（地上29004.46m，地下6928.43m）。
二、在建建筑物状况
在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币（大写金额：壹亿零壹拾玖万元整），单价为2778元／m（大写：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整）。
××房地产评估有限责任公司
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常
合理价格，它依据如下假设：
1．任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。
2．在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。
3．在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4．有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、估价的限制条件
1．本报告评估的估价对象规划建筑面积以《建设工程规划许可证》（2002海规建20字××、××号）上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影响较大，若在此方面有变化，、估价结果应作相应的调整。
2．估价对象土地使用权条件以《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》登记的条件为准。
3．委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
4．本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象的工程形象进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值的影响。
5．本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定抵押价格时应予以充分考虑。
6．本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不得用于拆迁补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损失，我公司不承担任何责任。
估价结果报告
一、委托估价方
单位地址：北京××房地产开发有限责任公司
北京市××区××园×号楼
联系人：×××
联系电话：××
二、受托估价方
单位地址：（略）
资质级别：建设部一级
三、估价对象概况
（一）整体概况
本项目属于××区××乡××地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清路、北临八家东西路、西临双清路、南至"非常宿舍"和林业大学住宅。
一期工程包括三部分，西侧的公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西回迁楼为A区，东侧商品房为B区，即：×××苑。×××苑规划建设10栋板式小高层，目前正在施工建设B3#-B7#共5栋住宅楼以及B2#地下停车库，此次评估的B5#、B7#楼为×××苑其中的两栋。
目前正在建设的一期工程已办理了以下工程建设的法律文件：
1．绿化隔离带项目批复等文件
2．审定设计方案通知书
3．建设用地规划许可证
4．B3#-B7#楼的建设工程规划许可证
5．B3#-B7#楼和B2#地下停车库的土地使用证
6．B3#-B7#楼的商品房预售许可证
根据上述法律文件，B3#-B7#楼具备预售的条件。
（二）估价对象范围的确定
此次北京××房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止2002年9月25日×××苑B5#、B7#住宅楼的在建工程及土地使用权价格。B5#、B7#住宅楼的具体情况如下：
1．土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
土地使用权面积：12713.54m
土地用途：住宅
土地使用权性质：国有出让
土地使用权终止日期：2072年6月29日
出让合同中的建筑面积：35932.89m（地上29004.46m，地下6928.43m）。
2．在建建筑物状况
3．红线内外市政工程状况
估价对象的宗地内达到施工用的"三通一平"，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设正式管道。
四、估价目的
确定估价对象的房地产市场价格，为委托方以估价对象在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。
五、估价期日
2002年9月25日
六、价格定义
本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、出租、抵押的权利，地上建筑物在现状条件下，于估价时点2002年9月25日的房地产公开市场价格，它依据如下假设：①任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费；②在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；③在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；④有段合理洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价思路和方法
根据估价对象开发的实际状况，此次选用了成本法和假设开发法分别测算估价对象的房地产价格。
1．成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估的结果为10034万元，单价为2782元／m。
2．假设开发法
估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。假设开发法是指项目开发或再开发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假设开发法评估的结果为10003万元，单价为2773元／m。
3．估价结果的确定
上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结果相近。最终评估结果取上述两种方法的平均值，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元／m。
十、估价结果
在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币（大写金额：壹亿零壹拾玖万元整），单价为2778元/m（大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2002年9月8日至2002年9月25日
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期为一年。
(2002年9月25日至2003年9月24日)
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素（略）
三、市场背景分析
20世纪90年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市场的需求曾出现下滑趋势，但随着北京申办2008年奥运会的预期效应和入世的影响，在一定程度上刺激了北京房地产市场，对扩大投资抱有积极的态度，其中包括对物业的投入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。特别是目前对旧城区的改造开发，使众多拆迁户向外搬迁，这部分拆迁户成为目前北京市商品房消费的一个很大的群体。
但是，北京市房地产市场从1999年初至今，房地产开发投资连续三年保持了高速增长，在产品结构中，住宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋成熟，因此，住宅市场在未来2～3年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给住宅市场价格带来很大的压力。
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）采用成本法测算估价对象的房地产价格
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
1．土地使用权价格
(1)土地取得费及税费：根据对北京市历年土地出让项目的比较分析，并考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260元/m，估价对象总建筑面积为36068.81m，则估价对象的土地取得费及税费为：
1260×36068.81=4544.67(万元)
(2)土地使用权出让金：根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》（京地出[合]字2002第××号），估价对象B5#、B7#楼的土地使用权出让金为754.12万元。
(3)估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即5298.79万元。
2．建筑安装工程费
根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准的项目，建成后的建筑安装工程费为1850元／m，类似于项目的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。
根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5#楼截至2002年9月25日仅完成了地上三层的主体结构，B7#楼仅完成了地上四层的主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层+3层）／（12层+3层）=40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为（4层+3层）／（12层+3层）=46.67%。由此可测算B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费为：
B5#楼=1850×68%×40.00%×18019.45-906.74（万元）
B7#楼-1850×68%×46.67%×18049.36=1059.62（万元）
B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.36万元。
3．红线内市政工程费
宗地内达到临时施工的"三通一平"，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设管道。已投入的红线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程费的3%:
1966.36×3%=58.99（万元）
4．专业人士费
包括工程前期进行的工程设计、勘察、可行性研究以及招投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%，B5#楼和B7#楼完工后的建筑安装工程费为1850元／m，则专业人士费为：
1850×36068.81×2.5%=166.82（万元）
5．管理费
该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费和红线内市政工程费的5%，则管理费为：
(1966.36+58.99)×5%=101.27（万元）
上述5项费用合计为7592.23万元。
6．投资利息
利率按年存款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：
7．投资利润
以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：
7592.23×30%=2277.67(万元)
8．采用成本法测算的房地产价格
采用成本法测算的房地产价格为上述7项之和：
总价=7592.23+163.6+2277.67=10034（万元）
单价=10034÷36068.81=2782（元／m）
（二）采用假设开发法测算估价对象的房地产价格
假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1．估价对象建成后的可实现的总价值
(1)最有效利用状况
1)规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m（全部可销售）；
2)建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤电缆入户，全部地下车库，小区封闭式管理；
3)建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地上12层、地下3层，剪力墙结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅5m挑高、二层客厅下错、三层为平面层，户型从二居到四居等多种户型；
4)建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石材，每个单元设一部1000kg电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内地面水泥找平，墙面刮腻子找平。
(2)估价对象未来开发价值
目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均价格在6000元／m以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400元／m，目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比较，估价对象预期正常的销售平均售价在6460元／m左右，实际上估价对象B5#楼已开始内部认购，其平均已达到了6460元／m，而且在市场上具有非常强的吸引力，估价对象B5#楼和B7#规划楼总建筑面积为36068.81m，由此可测算估价对象未来的开发总价值为：
6460×36068.81=23300.45(万元)
(3)销售房地产应交纳的两税一费
含营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计：
23300.45×5.5%=1281.52(万元)
(4)销售房地产的广告宣传代理费
按销售价格的1.2%投入广告宣传代理费：
23300.45×1.2%=279.61（万元）
(5)估价对象建成后可实现价值
23300.45-1281,52-279.61=21739.32(万元)
2．估价对象续建需投入的费用
(1)续建的建造成本
1)尚需投入的建筑安装工程费
根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准项目，建成后的建筑安装工程费为1850元／m，类似于估价对象的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。
根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5#楼截止2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7#楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5#褛主体的工程形象进度为（3层+3层）／（12层+3层）=40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为(4层+3层)／(12层+3层)=46.67%。
由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费为：
B5#楼：1850×[1-68%×(1-40.00%)]×18019.45=1973.49（万元）
B7#楼：1850×[1-68%×(1-46.67%)]×18049.36=2128.15（万元）
续建尚需投入的建筑安装工程费合计为4101.64万元。
2)红线内外的市政工程费
红线内外的市政工程包括供暖、给水、排水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件目前较差，整个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项目，需投入资金建设绿化隔离带并进行维护。参考目前市政工程建设标准，红线内市政配套费取得150元／m（建筑面积），估价对象大约已投入了58.99万元的市政配套费，红线外市政配套费按250元／m计（包括分摊绿化隔离带的工程建设费），则续建需投入的红线内外的市政工程费为：
(150+250)×36068.81-58.99=1383.76(万元)
3)管理费
该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按上述两项费用的5%，则续建应发生的管理费为：
(4101.64+1383.76)×5%=274.27（万元）
4)不可预见费用
按上述三项费用之和的3%计算，则不可预见费为：
(4101.64+1383.76+274,27)×3%=172.79(万元)
5)续建尚需投入的建造成本
4101.64+1383.76+274.27+172.79=5932.46(万元)
(2)续建的正常投资利息
利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期大约为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安
工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：
(3)续建投入的利润
以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：
5932.46×30%=1779.74（万元）
(4)根据《土地使用权出让合同》，B5#、B7#楼出让的总建筑面积为35932.89m，而按规划建成后出售的建筑面积为36068.81m，因此届时需补交36068.81-35932.89-135.92m的出让金，该项目的土地使用权出让金260元／m，则应补交的出让金为3.53万元。
(5)开发余值=建成后可实现收益-续建尚需投入的建造成本-续建的正常投资利息-续建的投资利润-补交的出让金=13809万元。
(6)估价对象房地产价格测算
设估价对象房地产价格=x；购买手续费为0.5%；
估价对象续建的正常建设期为0.5年，红线内外市政工程的正常施工期按0.75年计算，假设购买费用一次性投入，则购买估价对象房地产的利息：
购买房地产正常利润率为30%，则购买房地产的利润=1.005x·30%
则开发余值=;
则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为：
总价=13809÷1.380520361=10003(万元)
单价=10003÷36068.81=2773(元／m)
（三）估价对象在建房地产最终价格确定
采用成本法和假设开发法测算的结果见下表：
成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发应得的正常利润。假设开发法测算的房地产价格是指项目继续开发竣工后的总开发价值，扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取上述两种方法的平均值作为最终结果，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元／m。
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【简答题】
3.
【简答题】
一、封面（略）
二、目录（略）
三、致委托估价方函（略）
四、注册房地产估价师声明（略）
五、估价的假设和限制条件（略）
六、××别墅房地产估价结果报告
（一）委托估价方
××市恒通房地产开发公司
（二）受理估价方
××市房地产估价事务所
（三）估价对象概况
1．土地情况
A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积7000m。
C．用途：别墅及配套设施。
D.33栋别墅，建筑总面积10378m。
2．地上物情况
该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m。建筑材料及设备（略）。
（四）估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
（五）估价时点
1998年4月15日
（六）估价方法
1．采用的估价方法为：市场法、成本法
2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项
目按现状整体转让的价格。
（七）估价结果
别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3（万元）
（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）
七、××别墅房地产估价技术报告（仅列出第六项，其他项目略）
（六）估价测算过程
1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元／m。
土地开发费用为1644元／m，土地使用权出让金为480元／m。以上三项合计为3324元/m。
B．利用市场法进行土地估价
选取三个可比实例A、B、C
（注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差）
根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97（元／m）
用市场法算出土地单价为3763.97元／m。
土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99（元／m）
C．土地估价综合结果
土地总价：土地单价×土地总面积-3543.99×7000m=2480.79(万元)
2．别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A.据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428元／m×7548m=2587.45（万元）。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m×50%=1714（元／m），9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。
C．现有别墅建筑物价格：
3428元／m×7548m+1714元／m×2830m=3072.51(万元)
3．别墅现有房地产价格
2480.79+3072.51=5553.3（万元）
八、附件、说明、其他资料（略）
。
C．用途：别墅及配套设施。
D.33栋别墅，建筑总面积10378m。
2．地上物情况
该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m。建筑材料及设备（略）。
（四）估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
（五）估价时点
1998年4月15日
（六）估价方法
1．采用的估价方法为：市场法、成本法
2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项
目按现状整体转让的价格。
（七）估价结果
别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3（万元）
（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）
七、××别墅房地产估价技术报告（仅列出第六项，其他项目略）
（六）估价测算过程
1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元／m。
土地开发费用为1644元／m，土地使用权出让金为480元／m。以上三项合计为3324元/m。
B．利用市场法进行土地估价
选取三个可比实例A、B、C
（注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差）
根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97（元／m）
用市场法算出土地单价为3763.97元／m。
土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99（元／m）
C．土地估价综合结果
土地总价：土地单价×土地总面积-3543.99×7000m=2480.79(万元)
2．别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A.据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428元／m×7548m=2587.45（万元）。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m×50%=1714（元／m），9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。
C．现有别墅建筑物价格：
3428元／m×7548m+1714元／m×2830m=3072.51(万元)
3．别墅现有房地产价格
2480.79+3072.51=5553.3（万元）
八、附件、说明、其他资料（略）
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【简答题】
4.
【简答题】
厦门××酒店市场价值评估报告
（封面、目录略）
致委托方函
厦门××酒店有限公司：
贵公司委托我公司对位于厦门市××北路××路8号××酒店（总建筑面积为35203.70m，土地分摊面积为11020.69m）的房地产进行正常市场价格估价，为委托方投资决策提供价格参考的依据。受贵公司的委托，估价人员依据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部、福建省和厦门市人民政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件，根据贵公司所提供的有关资料，按照《房地产估价规范》(CB/T50291-1999)、建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》、福建省人民政府颁发的《福建省房地产价格评估管理办法》和厦门市人大通过的《厦门市资产评估管理暂行条例》的规定，遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析现有资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，确定该估价对象扣除土地设定出让应补交的土地出让金后在2002年12月15日的现有正常市场价格为人民币叁亿柒仟肆佰柒拾贰万捌仟元整（R
B374728000.00元，取整），单价为RB10644.56元／m。
现将完成的估价报告书提交给贵公司。
厦门××评估咨询有限公司
法定代表人：××
2002年12月18日
（注册房地产估价师声明略）
估价的假设和限制条件
1．鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方投资决策提供价值参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。
2．本次估价的估价对象土地权属来源系以划拨方式取得土地使用权。根据《厦门市划拨国有土地使用权设定出让合同书》（[2001]厦地合设字××号），本估价对象设定出让应补交土地出让金人民币贰仟伍佰叁拾万零叁仟叁佰壹拾柒元捌角壹分(RB25303317.81元)。本次估价结果已据此扣除。
3．本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。
4．本报告中人民币与美元的汇兑换算取定为：1美元=8.3元人民币。
5．本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。本次估价对象为酒店物业，特别是星级酒店物业的价值易受酒店自身管理水平及国家、地区宏观经济调控政策稳定的影响。故本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。
6．房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的一价格；同时，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告将失去其有效性。
7．根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。在公开市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。因此，本报告的估价结果未考虑抵押风险。
8．由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其他不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产不易变现的特点，如出现欲对房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此，各相关方面应用本报告时，应全面考虑各类风险，作出综合决策。
9．本估价报告的估价技术报告部分，仅作为估价方的机构存档和有关部门审阅备案之用。该部分不作为本估价报告应用的依据。
10.本估价报告一式四份，估价机构和主管部门各保留一份，交付委托方两份。
房地产估价结果报告
一、委托方
厦门××酒店有限公司
董事长：××
总经理：×××
单位地址：厦门市××北路××路8号
联系电话：××××××××
联系人：××××××
二、估价方
厦门××评估咨询有限公司
单位地址：略
房地产估价资格等级：一级
资格证书号：略
联系电话：略
联系传真：略
联系人：略
三、估价对象
××酒店位于厦门市开元区××路8号，地处厦门市中心--风光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓，东面毗邻厦门市政府大楼、人民大会堂，西面临××路，是一座四星级酒店。
该酒店总建筑面积为35203.70m（含地下室建筑面积4483.86m），建筑层数为八层，于1998年建成；总用地面积为11020.69m，其权属人为厦门××酒店有限公司。
厦门××酒店有限公司系由厦门外资建设工程公司与新加坡金产业投资有限公司投资兴办的中外合作经营企业，于1985年7月11日在厦门市注册登记，经营范围为客房、餐厅、信息传递、商场、美容美发院、健身中心、娱乐中心、会议室等。厦门××酒店有限公司于2000年9月15日领取了《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第××号）。证书上载明：国有土地使用权类型为划拨，土地用途为商业服务业，房屋所有权性质为涉外产，房屋用途为商业，地籍号为××××××。2001年8月8日厦门××酒店有限公司与厦门市土地房产管理局签订了《厦门市划拨国有土地使用权设定出让合同书》（[2001]厦地合设字××号），设定土地出让用途为酒店，出让年限为2000年1月1日至2040年1月1日，设定土地面积为11020.69m，设定总建筑面积为30719.84m（未含地下室）。
酒店周边设施配套状况：
酒店主楼东侧为地面停车场；南侧为室外露天餐台和烧烤区，以无釉砖铺设地面，铁制餐桌椅；西侧设有一较大型观赏鱼池；西北角为一锅炉房，东北角附属单层建筑为美容中心、票务中心及管理用房。主楼周围绿化景观良好，多种绿色植物与庭院灯相间布置，融洽谐调。
该酒店房地产各层的主要功能分述如下：
第一层：门厅、酒店大堂、音乐茶座、西餐厅、日式餐厅、商场、西饼屋、美容美发、商务中心、票务中心等。门厅设计气派高雅，酒店大堂中庭空间直透八层玻璃透光顶架，明亮通畅。底层后部设有电话总机交换房、保安监控中心、高低压配电房等设备用房。
第二层：中餐厅、宴会厅、会议厅、多功能厅、洗衣中心等。
第三层：标准客房、套房、健身房、桑拿房、游泳池等。
第四～七层：标准客房、套房、健身房。
第八层：为贵宾层，除设有标准客房、套房外，还设有豪华套房。
地下室：中央空调设置中心、消防设备房、水泵房等设备用房以及普通员工活动房、泊车位、员工餐厅等。
估价对象的部分实勘图（略）。
该酒店的各主要功能分区装饰状况和主要设备配置状况分述如下：
1．××酒店主要功能装饰状况
2.主要设备配置状况
四、估价目的
确定本估价对象于估价时点的现有正常市场价格，为委托方投资决策提供价值参考。
五、估价时点
根据委托方要求，本次估价结果的基准日为2002年12月15日。
六、价值定义
本次估价结果作为估价对象的抵押价值，是根据公开市场价值标准而确定，体现估价对象于估价时点并在公开市场条件下的正常市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种。
市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。且对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
本次估价的估价目的是对已建成的房地产（酒店物业）进行现有价值估价。通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店物业，其物业价值已并非各项要素资产的简单估价加总。或由于酒店的经营管理水平的高低，或由于星级设施配套程度，或由于若干年酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固附于酒店这一特定的物业上，隐含在酒店物业的价值之中。因此酒店物业的价值高低主要取决于酒店的收益和已经固附在酒店物业中各种无形资产的价值因素。据此我们确定将收益途径及收益法，作为本次××酒店抵押价值评估的基本方法。同时，在酒店物业构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本途径和成本加和法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本途径和成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法：是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
具体步骤如下：
1．依据同类房地产的正常客观收益，运用收益法对估价对象进行估价。
2．根据同类房地产的客观成本，运用成本法对估价对象进行估价。
3．根据上述两种方法的计算结果，采用加权平均法，最终确定估价对象的现有正常市场价格。
十、估价结果
经分析计算，确定体现估价对象在扣除应补交的土地出让金后于2002年12月15日的现有正常市场价格总计为人民币叁亿柒仟肆佰柒拾贰万捌仟元整(RB374728000.00元，取整)，单价为RB10644.56元／m。
十一、估价人员
（略）
十二、估价作业日期
2002年12月2日至2002年12月18日止。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告的有效期限为一年，至2003年12月15日止。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
厦门特区经过了近二十年的建设，城市建成区面积比1981年以前扩大了4倍多，形成了以厦门本岛为中心"一环数片、众星拱月"的格局和比较合理的城市功能分区布局，现代化的城市框架初步形成。特别近十年来，环岛路的初步建成，鹭江道及鹭江海岸的改造，海沧大桥的建成，筼筜湖的成功治理，海沧、杏林、集美东部等污水系统的陆续建设投用等，诸如此类一大批城市基础建设项目的陆续建设启用，厦门城市的基础设施硬环境已经有了质的飞跃。同时，厦门港口的建设及吞吐量连年翻番增长，厦门国际机场扩建及国际标准的服务系统，厦门国际会展中心的启用及厦门会展交流事业的蓬勃发展，环岛路黄厝旅游带项目的启动及厦门旅游的广泛发展，电子商务中心、城域信息网络互联及信息港设施的大量配套建设，科技创业园的兴建及科技兴市政策推行。诸如此类，改善厦门城市功能、增强城市交流的软硬环境的配套到位，已经构建了厦门作为港口风景城市的基本格局。
近年来，厦门市停止了福利分房，推行住宅货币化政策，厦门市的房地产市场稳中呈升，尤其是住宅物业市场、商业物业市场。豪华住宅、别墅、宾馆的开发建设则呈平稳状态。随着国民经济的持续增长，人民生活水平的提高，以及厦门城市各项建设的快速发展，境外和国内来厦人数连年增长，旅游业持续升温，星级宾馆酒店的入住率逐年增长，一批宾馆酒店在建或投用，如东南海度假村、白鹭洲大酒店、宝龙中心酒店、枫桥大，酒店、明发大酒店、金帝大酒店、会展中心酒店等。
厦门作为改革开放沿海城市，在旅游业及酒店服务业的发展方面具有得天独厚的地理及人文优势。厦门是一个对台城市，今年又与小金门实现了直航；在音乐界有"小奥运"之称的第四届柴可夫斯基国际青少年音乐比赛今年在厦门成功举办；厦门又于今年在"国际花园城市"的评选中力拔头筹；厦门市政府正致力将厦门建设成为一个海湾型城市……凡此种种都大大提高了厦门市在海内外的知名度和影响力，对厦门市的旅游业和酒店服务业均是利好消息，无疑将进一步推动厦门市的酒店物业的蓬勃发展。
因此，无论是从房地产总体市场看，还是从宾馆酒店房地产的单一物业市场看，厦门××酒店以其得天独厚的区位优势，设施配套完善，环境优美高尚；以及卓有成效已具声誉的经营组合，在正常的社会经济发展前提下，××酒店的房地产市场前景良好，将继续呈稳步趋升态势。
四、最高最佳使用分析
目前，估价对象周围公建配套设施完备，交通便捷，地处厦门新市区的金融行政区，繁华度好，临筼筜湖，可眺视西海域，风景优美。按照《厦门市国有土地使用权设定出让合同书》([2001]厦地合设字××号)的规定，尚可使用38年。经过充分合理的论证，考虑到在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，估价人员认为宜以保持现状继续使用最为有利，是估价对象的最高最佳使用。因此，本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提进行估价。
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
A.收益法
收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产的未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。
为了充分合理地把握评估值的确切性，在收益法测算过程中将慎重注意以下三个参数的科学合理取得，即预期的客观收益、报酬率和酒店持续经营的获得时间。目前我国及厦门市经济政策稳定，物价平稳，厦门市房地产业、旅馆酒店业近几年呈稳步增长。不过，基于谨慎原则我们仍考虑未来收益的增长与可能的通膨、产业经济的调整等其他因素相抵消。因此，选用对应的有限年的收益法公式进行计算。
计算公式为：P=a／r[1-1／(1+r)]
(a为净收益，r为报酬率，每年不变且大于零，收益年限为有限年n)
（一）收益年限确定
根据厦门××酒店有限公司与厦门市土地房产管理局签订的"厦门市划拨国有土地使用权设定出让合同书"（[2001]厦地合设字××号）规定，厦门××酒店有限公司的房地产的土地使用权至2040年。××酒店房地产建筑结构为钢混框架结构，建筑物的经济耐用年限为60年，且××酒店于1995年建成投用，主体建筑结构已使用7年，则经济耐用年限尚有53年。故此，可确定××酒店有限公司的××酒店房地产的有效收益年限为38年。
（二）年净收益
收益可分为实际收益和客观收益。根据评估规范，评估值一般应以客观收益为依据，即应以该项目的社会平均水平的收益为依据。费用也是如此。对于××酒店房地产的净收益，既要考虑该物业的实际收益，又要考虑该物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的偶然的要素后所得到的一般正常收益。
1．方法一
××酒店房地产的年收益主要来源为客房经营收益、餐饮经营收益和其他（如康乐健身、商铺出租等）收益。根据厦门××酒店有限公司提供的资料，近五年该酒店的实际收益、实际费用分别如以下表1、表2、表3、表4。从而我们可综合分析、分类测算，××酒店1998年至2001年五年的经营净收益如表5。
经调查统计，××酒店1997年装饰完成开始试营业，1998年开业以来作为酒店经营收益逐年递增（如表5）。综合考虑近几年来的厦门市物价指数，均呈平稳下滑趋势（如表6），而四星级以上酒店的入住率三年来均保持在70%左右。而且随着厦门作为海湾型城市基本格局的形成，旅馆饭店业呈发展趋势，××酒店在定价稳定的情况下，入住率逐年趋升。因此，确定以1999年至2001年近三年经营的平均净收益为收益还原的年经营净收益。
酒店房地产是一种具有特殊收益的房地产物业，保持该类物业正常经营年收益的运营费用，其费用成本构成主要有年经营税费、年管理费、年保险费、年维修费、企业收益所得税等项目内容。
经调查核实，表5汇总的××酒店的经营净收益中已扣除了酒店物业年常规的保险费、经营税费、年管理费以及一般的年维修费。
但是该酒店物业保持正常的年收益，且收益年限长37年，除支付年正常的维修费外，还必须适当考虑经营期间的大型机器设备的更新改造和装饰的更新所应分摊的年费用。根据酒店物业的行业特点，经营期间装饰更新按10年一次、大型机器设备更新改造按20年一次。每年分摊装饰费用估算以原始投入的装饰费用折旧计提，每年分摊的大型机电设备的更新改造估算以原始投入的成本费用折旧计提。经查实估算，××酒店的原始投入纯装饰和机电设备费用分别为3200万元和7920万元。考虑残值率为30%，则年装饰和设备更新改造分摊费用为3200×70%÷10+7920×70%÷20=501.2万元。
注意到××酒店的收益费用表（即损益表）中未体现应纳所得税，这是因为作为中外合作经营的整体投资企业尚未盈利，合并业主报表后不必纳税。但是作为计算酒店房地产价值的酒店物业年净收益必须扣除应纳所得税。
企业收益所得税：取特区企业所得税税率为15%。
综合以上，目前我国及厦门市经济政策稳定，物价略有下降，厦门市房地产业、旅馆酒店业近几年呈稳步增长。不过，基于本次估价的目的本着谨慎原则我们仍考虑未来收益的增长与可能的通货膨胀、产业经济的调整等其他因素相抵消，故取××酒店近三年（2001～2002年）的年净收益的平均值，、再扣除经营期间的大型机器设备的更新改造和装饰的更新所应分摊的年费用和年应纳所得税，所得结果作为本次估价对象××酒店的年净收益。具体测算如下：
××酒店近三年的年净收益的平均值为
(28456201.92+36527626.62+28967198.50)÷3-31317009.01(元)
本次估价年净收益为
(31317009.01-5012000)×(1-15%)=26309009.01×0.85%=22359257.66(元)
2．方法二
根据××酒店的客房定价标准，餐饮、康乐、会议服务等服务收费标准，综合酒店行业的各项收益、费用的社会平均水平，可测算出××酒店的客观净收益。
经营收益测算：
××酒店经营主要可以分为三大部分：旅业部、餐饮部和辅助设施部。由于××酒店的设施部规模小，仅作为酒店的相应必须配套，收益不予独立分列。酒店底层设有大堂、音乐茶座、总服务台、商务中心、工艺品商铺、西餐厅等。二层设有中餐厅、宴会厅等餐饮中心。三层设有桑拿、健身房、露天泳池等健乐设施，其余及四层以上为客房，第八层为贵宾楼层。详细功能布局在估价对象中已详。
(1)各部分收费统计如下：
旅业部：
餐饮部：
(2)各部分收益测算：
旅业部：根据统计资料目前三星级以上行业的客房平均入住率65%～75%左右，取70%;目前客房由于团队接待及长期客户关系等实际入住价一般为定价的60%～90%左右，取70%。
每年按365天计，则旅业部的年收益为：62080×8.3×0.70×0.70×365=92154966（元人民币）
餐饮部：
每年按365天计，则餐饮部收益为：
65508×365=23910420(元人民币)
(3)该酒店房地产的年客观收益
92154966+23582880=115737846（元人民币）
(4)酒店房地产的净收益测算
以营业收入为依据，考虑到近年来三星级以上酒店的经营成本一般占总收益的65%～70%左右，针对本估价对象取66%。该项经营成本，已包括酒店物业的保险费，日常维修费，工商税、城建教育附加费，物业经营管理费等。与"方法一"同样的道理，作为该酒店房地产的净收益，尚必须扣除为维持39年收益所应该分摊的机电设备更新改造和装饰更新等年费用以及年应纳所得税，具体测算如下：
3．综合方法一、方法二，既考虑目前酒店旅馆业净收益的平均水平，又兼顾××酒店实际经营净收益的逐年增长，本次估价目的为抵押贷款，依据谨慎原则，确定取两者的平均值作为本次估价的净收益。
(22359257.66+29188037.49)／2=25773647.57(元)
（三）报酬率的确定
1．方法一
分别选取与酒店物业相类似的多个高级住宅和商业用房的交易实例，通过其年净收益与售价之比即租售比，然后求取平均值，以平均租售比作为该类房地产的报酬率；并在此基础上结合宾馆的收益情况和旅馆饭店业的市场经营状况，综合判断所要评估房地产报酬率的范围，从而确定所要求取的报酬率。
(1)求取住宅的报酬率
选取四个类似实例，如下表。根据统计数据分析，年总费用一般占总收入的30%。依此可求得报酬率为4.49%。
(2)选取商业用房（餐厅、酒家、娱乐）的四个实例，如下表。根据统计数据分析，年总费用一般占总收入的1/3。依此可求得报酬率为6.25%。
(3)估价对象同样是以房租经营及商业经营收入为主要收益的房地产，因此，可在综合住宅和商业用房的报酬率的基础上，再考虑酒店投资、经营的特殊性，确定估价对象××酒店的报酬率为5.38%。
高级住宅：
商业物业：
2．方法二：安全利率加风险调整值法
安全利率：就是无风险的资本投资收益率，取2002年2月20日中国人民银行公布的一年期定期存款，利率1.98%；
风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值的分为0～2%、2%～5%、5%～8%、8%以上。根据本次估价对象物业（四星级涉外酒店）的特点，本次估价风险调整值取3.5%。
报酬率=安全利率+风险调整值=1.98%+3.5%=5.48%
3．综合取值
综合方法一、方法二，本次估价××酒店的报酬率取两种方法的平均值，确定为(5.38%+5.48%)／2=5.43%.
（四）测算收益价格
依据公式测算如下：
v=25773647.57／5.43%×[1-1／(1+5.43%)
]=411011925.05
B．成本法
以求取估价对象在估价时点的重置价格，即以重新取得或者重新开发建造全新状态的估价对象所需要的全部支出，再扣除各种原因造成的折旧，以此估算估价对象客观合理的价格，基本计算公式为：
重置价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
积算价格=重置价格×成新率
（一）土地取得费用
该估价对象的用地位于××北路南侧、筼筜湖北岸，根据厦门市人民政府2000年9月18日公布的最新基准地价取费标准--厦府(2000)综085号文，该区域属于C1区，作为旅馆用途的土地基准地价为800元／m。由于厦门岛内土地资源非常有限，并结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，认为该区域处于厦门新市区的中心，符合厦门未来城市的发展趋势和发展要求，该区域的土地具备增值的潜力，综合各种因素本次评估对估价对象的土地价值进行如下修正：
（二）开发成本
1．前期工程费
此项费用包括前期场地平整、围墙、临时设施、勘察费、设计费、模型制作费、顾问费等，按照目前厦门市场上同类型建筑物的正常市场行情并结合本估价对象的个别因素，综合确定：
2．建造费
(1)土建、安装工程费
根据目前厦门市同类建筑物的建筑安装工程造价情况，并参照《厦门市建设工程投资估算指标》确定本项费用的取值。
a．土建工程费
此项费用包括桩基、围护工程、土石方工程、基础工程、地下室工程，主体工程、防水工程、外墙装饰工程等项建筑工程造价，根据现行造价标准和统计，综合确定为：以总建筑面积计算单价为1700元／m。
6．安装工程费
此项费用包括：管道安装、设备安装、零星小五金安装、水电设备管道预埋等分项工程，按土建工程费用的35%取值为595.00元／m。
(2)设备购置费
此项费用包括电梯、中央空调、压缩机、高低压配电设备、各种水泵、保安监控设备、消防控制设备等大型机器设备。
(3)室内装饰费用
此项费用包含该估价对象的各使用功能的室内装饰费用：地面、内墙面、顶棚、灯具以及室内、卫生间内的不可移动或移动会造成损坏的卫生洁具、壁柜、服务台等（不包含室内陈设，可移动的沙发、茶几、写字桌、布艺制品、餐具、厨具等）。该估价对象的主要装饰状况见"估价对象描述"中，各部分费用计算如下：
(4)酒店专用设备、物品购置费
此项费用包括酒店专用厨房设备、洗衣设备、厨具、餐具、餐桌椅、客房配套的沙发茶几、电视、床上用品等。由于非固附于酒店的专用品及设施中有部分属于易耗品，但每年均投入一定资金更新补充；部分饰品、艺术品则有保值、增值的可能，因此确定该部分的综合成新率为80%，则非固附于房地产的酒店专用物品设施装饰设备价值为：
(5)室外工程费用
此项费用包括该估价对象的室外绿化、庭园灯、养鱼池，室外停车场的铺设，室外烧烤区的铺设及夜景灯光设置等。
3．基础设施及公共设施费
此项费用包括与市政设施的接口、增容费及有关城市公共设施建设的统筹费用。
4．工程监理、保险费
此项费用按照建造费的3%计取。
5．各类鉴证规费
此项费用包括需上缴有关部门的合同鉴证费、质检费、建审费、规划费、评标费、检测费等等。按建造费的2.0%计取。
（三）管理费
考虑到评估项目的投资为中外合作，项目位于中国境内，因此管理费取费标准按照国内建设行业的一般规定，同时适当参照目前境外的相应标准，确定管理费按开发成本的4.0%计取。
（四）投资利息
参照同类型、同规模建筑物的正常建设情况，确定本估价对象的开发周期为3年，其中前期为1年，建设安装期为2年。土地费用为开发周期第1年年初一次性投入，其余开发费用在建设期均匀投入；利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1～3年期贷款利率为5.49%。
（五）销售税费
营业税及城市维护建设税、教育附加等为5.55%；
销售费用为6%，共为11.55%。
（六）投资利润
综合目前房地产及酒店旅馆业的投资利润水平，拟按土地费用与开发成本的现有价值之和的25%计取。
七、估价结果确定上述两个结果，其中收益还原法得出的收益价格隐含着酒店星级设施配套、若干年酒店经营的信誉及品牌效应等其他无形资产，因此以收益法测算的收益价格大于以成本法通过累积建造估价对象各项成本、费用测算出的积算价格。根据以上计算结果，根据该物业的特点（四星级酒店）及本次估价目的，估价人员确定本次估价结果以收益还原法为主，兼顾考虑成本法，采用加权平均的方法，综合估价对象的计算结果如下：
（附件略）
，土地分摊面积为11020.69m）的房地产进行正常市场价格估价，为委托方投资决策提供价格参考的依据。受贵公司的委托，估价人员依据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部、福建省和厦门市人民政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件，根据贵公司所提供的有关资料，按照《房地产估价规范》(CB/T50291-1999)、建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》、福建省人民政府颁发的《福建省房地产价格评估管理办法》和厦门市人大通过的《厦门市资产评估管理暂行条例》的规定，遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析现有资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，确定该估价对象扣除土地设定出让应补交的土地出让金后在2002年12月15日的现有正常市场价格为人民币叁亿柒仟肆佰柒拾贰万捌仟元整（RB374728000.00元，取整），单价为RB10644.56元／m。
现将完成的估价报告书提交给贵公司。
厦门××评估咨询有限公司
法定代表人：××
2002年12月18日
（注册房地产估价师声明略）
估价的假设和限制条件
1．鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方投资决策提供价值参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。
2．本次估价的估价对象土地权属来源系以划拨方式取得土地使用权。根据《厦门市划拨国有土地使用权设定出让合同书》（[2001]厦地合设字××号），本估价对象设定出让应补交土地出让金人民币贰仟伍佰叁拾万零叁仟叁佰壹拾柒元捌角壹分(RB25303317.81元)。本次估价结果已据此扣除。
3．本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。
4．本报告中人民币与美元的汇兑换算取定为：1美元=8.3元人民币。
5．本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。本次估价对象为酒店物业，特别是星级酒店物业的价值易受酒店自身管理水平及国家、地区宏观经济调控政策稳定的影响。故本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。
6．房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的一价格；同时，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告将失去其有效性。
7．根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。在公开市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。因此，本报告的估价结果未考虑抵押风险。
8．由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其他不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产不易变现的特点，如出现欲对房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此，各相关方面应用本报告时，应全面考虑各类风险，作出综合决策。
9．本估价报告的估价技术报告部分，仅作为估价方的机构存档和有关部门审阅备案之用。该部分不作为本估价报告应用的依据。
10.本估价报告一式四份，估价机构和主管部门各保留一份，交付委托方两份。
房地产估价结果报告
一、委托方
厦门××酒店有限公司
董事长：××
总经理：×××
单位地址：厦门市××北路××路8号
联系电话：××××××××
联系人：××××××
二、估价方
厦门××评估咨询有限公司
单位地址：略
房地产估价资格等级：一级
资格证书号：略
联系电话：略
联系传真：略
联系人：略
三、估价对象
××酒店位于厦门市开元区××路8号，地处厦门市中心--风光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓，东面毗邻厦门市政府大楼、人民大会堂，西面临××路，是一座四星级酒店。
该酒店总建筑面积为35203.70m（含地下室建筑面积4483.86m），建筑层数为八层，于1998年建成；总用地面积为11020.69m，其权属人为厦门××酒店有限公司。
厦门××酒店有限公司系由厦门外资建设工程公司与新加坡金产业投资有限公司投资兴办的中外合作经营企业，于1985年7月11日在厦门市注册登记，经营范围为客房、餐厅、信息传递、商场、美容美发院、健身中心、娱乐中心、会议室等。厦门××酒店有限公司于2000年9月15日领取了《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第××号）。证书上载明：国有土地使用权类型为划拨，土地用途为商业服务业，房屋所有权性质为涉外产，房屋用途为商业，地籍号为××××××。2001年8月8日厦门××酒店有限公司与厦门市土地房产管理局签订了《厦门市划拨国有土地使用权设定出让合同书》（[2001]厦地合设字××号），设定土地出让用途为酒店，出让年限为2000年1月1日至2040年1月1日，设定土地面积为11020.69m，设定总建筑面积为30719.84m（未含地下室）。
酒店周边设施配套状况：
酒店主楼东侧为地面停车场；南侧为室外露天餐台和烧烤区，以无釉砖铺设地面，铁制餐桌椅；西侧设有一较大型观赏鱼池；西北角为一锅炉房，东北角附属单层建筑为美容中心、票务中心及管理用房。主楼周围绿化景观良好，多种绿色植物与庭院灯相间布置，融洽谐调。
该酒店房地产各层的主要功能分述如下：
第一层：门厅、酒店大堂、音乐茶座、西餐厅、日式餐厅、商场、西饼屋、美容美发、商务中心、票务中心等。门厅设计气派高雅，酒店大堂中庭空间直透八层玻璃透光顶架，明亮通畅。底层后部设有电话总机交换房、保安监控中心、高低压配电房等设备用房。
第二层：中餐厅、宴会厅、会议厅、多功能厅、洗衣中心等。
第三层：标准客房、套房、健身房、桑拿房、游泳池等。
第四～七层：标准客房、套房、健身房。
第八层：为贵宾层，除设有标准客房、套房外，还设有豪华套房。
地下室：中央空调设置中心、消防设备房、水泵房等设备用房以及普通员工活动房、泊车位、员工餐厅等。
估价对象的部分实勘图（略）。
该酒店的各主要功能分区装饰状况和主要设备配置状况分述如下：
1．××酒店主要功能装饰状况
2.主要设备配置状况
四、估价目的
确定本估价对象于估价时点的现有正常市场价格，为委托方投资决策提供价值参考。
五、估价时点
根据委托方要求，本次估价结果的基准日为2002年12月15日。
六、价值定义
本次估价结果作为估价对象的抵押价值，是根据公开市场价值标准而确定，体现估价对象于估价时点并在公开市场条件下的正常市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种。
市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。且对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
本次估价的估价目的是对已建成的房地产（酒店物业）进行现有价值估价。通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店物业，其物业价值已并非各项要素资产的简单估价加总。或由于酒店的经营管理水平的高低，或由于星级设施配套程度，或由于若干年酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固附于酒店这一特定的物业上，隐含在酒店物业的价值之中。因此酒店物业的价值高低主要取决于酒店的收益和已经固附在酒店物业中各种无形资产的价值因素。据此我们确定将收益途径及收益法，作为本次××酒店抵押价值评估的基本方法。同时，在酒店物业构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本途径和成本加和法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本途径和成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法：是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
具体步骤如下：
1．依据同类房地产的正常客观收益，运用收益法对估价对象进行估价。
2．根据同类房地产的客观成本，运用成本法对估价对象进行估价。
3．根据上述两种方法的计算结果，采用加权平均法，最终确定估价对象的现有正常市场价格。
十、估价结果
经分析计算，确定体现估价对象在扣除应补交的土地出让金后于2002年12月15日的现有正常市场价格总计为人民币叁亿柒仟肆佰柒拾贰万捌仟元整(RB374728000.00元，取整)，单价为RB10644.56元／m。
十一、估价人员
（略）
十二、估价作业日期
2002年12月2日至2002年12月18日止。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告的有效期限为一年，至2003年12月15日止。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
厦门特区经过了近二十年的建设，城市建成区面积比1981年以前扩大了4倍多，形成了以厦门本岛为中心"一环数片、众星拱月"的格局和比较合理的城市功能分区布局，现代化的城市框架初步形成。特别近十年来，环岛路的初步建成，鹭江道及鹭江海岸的改造，海沧大桥的建成，筼筜湖的成功治理，海沧、杏林、集美东部等污水系统的陆续建设投用等，诸如此类一大批城市基础建设项目的陆续建设启用，厦门城市的基础设施硬环境已经有了质的飞跃。同时，厦门港口的建设及吞吐量连年翻番增长，厦门国际机场扩建及国际标准的服务系统，厦门国际会展中心的启用及厦门会展交流事业的蓬勃发展，环岛路黄厝旅游带项目的启动及厦门旅游的广泛发展，电子商务中心、城域信息网络互联及信息港设施的大量配套建设，科技创业园的兴建及科技兴市政策推行。诸如此类，改善厦门城市功能、增强城市交流的软硬环境的配套到位，已经构建了厦门作为港口风景城市的基本格局。
近年来，厦门市停止了福利分房，推行住宅货币化政策，厦门市的房地产市场稳中呈升，尤其是住宅物业市场、商业物业市场。豪华住宅、别墅、宾馆的开发建设则呈平稳状态。随着国民经济的持续增长，人民生活水平的提高，以及厦门城市各项建设的快速发展，境外和国内来厦人数连年增长，旅游业持续升温，星级宾馆酒店的入住率逐年增长，一批宾馆酒店在建或投用，如东南海度假村、白鹭洲大酒店、宝龙中心酒店、枫桥大，酒店、明发大酒店、金帝大酒店、会展中心酒店等。
厦门作为改革开放沿海城市，在旅游业及酒店服务业的发展方面具有得天独厚的地理及人文优势。厦门是一个对台城市，今年又与小金门实现了直航；在音乐界有"小奥运"之称的第四届柴可夫斯基国际青少年音乐比赛今年在厦门成功举办；厦门又于今年在"国际花园城市"的评选中力拔头筹；厦门市政府正致力将厦门建设成为一个海湾型城市……凡此种种都大大提高了厦门市在海内外的知名度和影响力，对厦门市的旅游业和酒店服务业均是利好消息，无疑将进一步推动厦门市的酒店物业的蓬勃发展。
因此，无论是从房地产总体市场看，还是从宾馆酒店房地产的单一物业市场看，厦门××酒店以其得天独厚的区位优势，设施配套完善，环境优美高尚；以及卓有成效已具声誉的经营组合，在正常的社会经济发展前提下，××酒店的房地产市场前景良好，将继续呈稳步趋升态势。
四、最高最佳使用分析
目前，估价对象周围公建配套设施完备，交通便捷，地处厦门新市区的金融行政区，繁华度好，临筼筜湖，可眺视西海域，风景优美。按照《厦门市国有土地使用权设定出让合同书》([2001]厦地合设字××号)的规定，尚可使用38年。经过充分合理的论证，考虑到在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，估价人员认为宜以保持现状继续使用最为有利，是估价对象的最高最佳使用。因此，本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提进行估价。
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
A.收益法
收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产的未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。
为了充分合理地把握评估值的确切性，在收益法测算过程中将慎重注意以下三个参数的科学合理取得，即预期的客观收益、报酬率和酒店持续经营的获得时间。目前我国及厦门市经济政策稳定，物价平稳，厦门市房地产业、旅馆酒店业近几年呈稳步增长。不过，基于谨慎原则我们仍考虑未来收益的增长与可能的通膨、产业经济的调整等其他因素相抵消。因此，选用对应的有限年的收益法公式进行计算。
计算公式为：P=a／r[1-1／(1+r)]
(a为净收益，r为报酬率，每年不变且大于零，收益年限为有限年n)
（一）收益年限确定
根据厦门××酒店有限公司与厦门市土地房产管理局签订的"厦门市划拨国有土地使用权设定出让合同书"（[2001]厦地合设字××号）规定，厦门××酒店有限公司的房地产的土地使用权至2040年。××酒店房地产建筑结构为钢混框架结构，建筑物的经济耐用年限为60年，且××酒店于1995年建成投用，主体建筑结构已使用7年，则经济耐用年限尚有53年。故此，可确定××酒店有限公司的××酒店房地产的有效收益年限为38年。
（二）年净收益
收益可分为实际收益和客观收益。根据评估规范，评估值一般应以客观收益为依据，即应以该项目的社会平均水平的收益为依据。费用也是如此。对于××酒店房地产的净收益，既要考虑该物业的实际收益，又要考虑该物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的偶然的要素后所得到的一般正常收益。
1．方法一
××酒店房地产的年收益主要来源为客房经营收益、餐饮经营收益和其他（如康乐健身、商铺出租等）收益。根据厦门××酒店有限公司提供的资料，近五年该酒店的实际收益、实际费用分别如以下表1、表2、表3、表4。从而我们可综合分析、分类测算，××酒店1998年至2001年五年的经营净收益如表5。
经调查统计，××酒店1997年装饰完成开始试营业，1998年开业以来作为酒店经营收益逐年递增（如表5）。综合考虑近几年来的厦门市物价指数，均呈平稳下滑趋势（如表6），而四星级以上酒店的入住率三年来均保持在70%左右。而且随着厦门作为海湾型城市基本格局的形成，旅馆饭店业呈发展趋势，××酒店在定价稳定的情况下，入住率逐年趋升。因此，确定以1999年至2001年近三年经营的平均净收益为收益还原的年经营净收益。
酒店房地产是一种具有特殊收益的房地产物业，保持该类物业正常经营年收益的运营费用，其费用成本构成主要有年经营税费、年管理费、年保险费、年维修费、企业收益所得税等项目内容。
经调查核实，表5汇总的××酒店的经营净收益中已扣除了酒店物业年常规的保险费、经营税费、年管理费以及一般的年维修费。
但是该酒店物业保持正常的年收益，且收益年限长37年，除支付年正常的维修费外，还必须适当考虑经营期间的大型机器设备的更新改造和装饰的更新所应分摊的年费用。根据酒店物业的行业特点，经营期间装饰更新按10年一次、大型机器设备更新改造按20年一次。每年分摊装饰费用估算以原始投入的装饰费用折旧计提，每年分摊的大型机电设备的更新改造估算以原始投入的成本费用折旧计提。经查实估算，××酒店的原始投入纯装饰和机电设备费用分别为3200万元和7920万元。考虑残值率为30%，则年装饰和设备更新改造分摊费用为3200×70%÷10+7920×70%÷20=501.2万元。
注意到××酒店的收益费用表（即损益表）中未体现应纳所得税，这是因为作为中外合作经营的整体投资企业尚未盈利，合并业主报表后不必纳税。但是作为计算酒店房地产价值的酒店物业年净收益必须扣除应纳所得税。
企业收益所得税：取特区企业所得税税率为15%。
综合以上，目前我国及厦门市经济政策稳定，物价略有下降，厦门市房地产业、旅馆酒店业近几年呈稳步增长。不过，基于本次估价的目的本着谨慎原则我们仍考虑未来收益的增长与可能的通货膨胀、产业经济的调整等其他因素相抵消，故取××酒店近三年（2001～2002年）的年净收益的平均值，、再扣除经营期间的大型机器设备的更新改造和装饰的更新所应分摊的年费用和年应纳所得税，所得结果作为本次估价对象××酒店的年净收益。具体测算如下：
××酒店近三年的年净收益的平均值为
(28456201.92+36527626.62+28967198.50)÷3-31317009.01(元)
本次估价年净收益为
(31317009.01-5012000)×(1-15%)=26309009.01×0.85%=22359257.66(元)
2．方法二
根据××酒店的客房定价标准，餐饮、康乐、会议服务等服务收费标准，综合酒店行业的各项收益、费用的社会平均水平，可测算出××酒店的客观净收益。
经营收益测算：
××酒店经营主要可以分为三大部分：旅业部、餐饮部和辅助设施部。由于××酒店的设施部规模小，仅作为酒店的相应必须配套，收益不予独立分列。酒店底层设有大堂、音乐茶座、总服务台、商务中心、工艺品商铺、西餐厅等。二层设有中餐厅、宴会厅等餐饮中心。三层设有桑拿、健身房、露天泳池等健乐设施，其余及四层以上为客房，第八层为贵宾楼层。详细功能布局在估价对象中已详。
(1)各部分收费统计如下：
旅业部：
餐饮部：
(2)各部分收益测算：
旅业部：根据统计资料目前三星级以上行业的客房平均入住率65%～75%左右，取70%;目前客房由于团队接待及长期客户关系等实际入住价一般为定价的60%～90%左右，取70%。
每年按365天计，则旅业部的年收益为：62080×8.3×0.70×0.70×365=92154966（元人民币）
餐饮部：
每年按365天计，则餐饮部收益为：
65508×365=23910420(元人民币)
(3)该酒店房地产的年客观收益
92154966+23582880=115737846（元人民币）
(4)酒店房地产的净收益测算
以营业收入为依据，考虑到近年来三星级以上酒店的经营成本一般占总收益的65%～70%左右，针对本估价对象取66%。该项经营成本，已包括酒店物业的保险费，日常维修费，工商税、城建教育附加费，物业经营管理费等。与"方法一"同样的道理，作为该酒店房地产的净收益，尚必须扣除为维持39年收益所应该分摊的机电设备更新改造和装饰更新等年费用以及年应纳所得税，具体测算如下：
3．综合方法一、方法二，既考虑目前酒店旅馆业净收益的平均水平，又兼顾××酒店实际经营净收益的逐年增长，本次估价目的为抵押贷款，依据谨慎原则，确定取两者的平均值作为本次估价的净收益。
(22359257.66+29188037.49)／2=25773647.57(元)
（三）报酬率的确定
1．方法一
分别选取与酒店物业相类似的多个高级住宅和商业用房的交易实例，通过其年净收益与售价之比即租售比，然后求取平均值，以平均租售比作为该类房地产的报酬率；并在此基础上结合宾馆的收益情况和旅馆饭店业的市场经营状况，综合判断所要评估房地产报酬率的范围，从而确定所要求取的报酬率。
(1)求取住宅的报酬率
选取四个类似实例，如下表。根据统计数据分析，年总费用一般占总收入的30%。依此可求得报酬率为4.49%。
(2)选取商业用房（餐厅、酒家、娱乐）的四个实例，如下表。根据统计数据分析，年总费用一般占总收入的1/3。依此可求得报酬率为6.25%。
(3)估价对象同样是以房租经营及商业经营收入为主要收益的房地产，因此，可在综合住宅和商业用房的报酬率的基础上，再考虑酒店投资、经营的特殊性，确定估价对象××酒店的报酬率为5.38%。
高级住宅：
商业物业：
2．方法二：安全利率加风险调整值法
安全利率：就是无风险的资本投资收益率，取2002年2月20日中国人民银行公布的一年期定期存款，利率1.98%；
风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值的分为0～2%、2%～5%、5%～8%、8%以上。根据本次估价对象物业（四星级涉外酒店）的特点，本次估价风险调整值取3.5%。
报酬率=安全利率+风险调整值=1.98%+3.5%=5.48%
3．综合取值
综合方法一、方法二，本次估价××酒店的报酬率取两种方法的平均值，确定为(5.38%+5.48%)／2=5.43%.
（四）测算收益价格
依据公式测算如下：
v=25773647.57／5.43%×[1-1／(1+5.43%)]=411011925.05
B．成本法
以求取估价对象在估价时点的重置价格，即以重新取得或者重新开发建造全新状态的估价对象所需要的全部支出，再扣除各种原因造成的折旧，以此估算估价对象客观合理的价格，基本计算公式为：
重置价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
积算价格=重置价格×成新率
（一）土地取得费用
该估价对象的用地位于××北路南侧、筼筜湖北岸，根据厦门市人民政府2000年9月18日公布的最新基准地价取费标准--厦府(2000)综085号文，该区域属于C1区，作为旅馆用途的土地基准地价为800元／m。由于厦门岛内土地资源非常有限，并结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，认为该区域处于厦门新市区的中心，符合厦门未来城市的发展趋势和发展要求，该区域的土地具备增值的潜力，综合各种因素本次评估对估价对象的土地价值进行如下修正：
（二）开发成本
1．前期工程费
此项费用包括前期场地平整、围墙、临时设施、勘察费、设计费、模型制作费、顾问费等，按照目前厦门市场上同类型建筑物的正常市场行情并结合本估价对象的个别因素，综合确定：
2．建造费
(1)土建、安装工程费
根据目前厦门市同类建筑物的建筑安装工程造价情况，并参照《厦门市建设工程投资估算指标》确定本项费用的取值。
a．土建工程费
此项费用包括桩基、围护工程、土石方工程、基础工程、地下室工程，主体工程、防水工程、外墙装饰工程等项建筑工程造价，根据现行造价标准和统计，综合确定为：以总建筑面积计算单价为1700元／m。
6．安装工程费
此项费用包括：管道安装、设备安装、零星小五金安装、水电设备管道预埋等分项工程，按土建工程费用的35%取值为595.00元／m。
(2)设备购置费
此项费用包括电梯、中央空调、压缩机、高低压配电设备、各种水泵、保安监控设备、消防控制设备等大型机器设备。
(3)室内装饰费用
此项费用包含该估价对象的各使用功能的室内装饰费用：地面、内墙面、顶棚、灯具以及室内、卫生间内的不可移动或移动会造成损坏的卫生洁具、壁柜、服务台等（不包含室内陈设，可移动的沙发、茶几、写字桌、布艺制品、餐具、厨具等）。该估价对象的主要装饰状况见"估价对象描述"中，各部分费用计算如下：
(4)酒店专用设备、物品购置费
此项费用包括酒店专用厨房设备、洗衣设备、厨具、餐具、餐桌椅、客房配套的沙发茶几、电视、床上用品等。由于非固附于酒店的专用品及设施中有部分属于易耗品，但每年均投入一定资金更新补充；部分饰品、艺术品则有保值、增值的可能，因此确定该部分的综合成新率为80%，则非固附于房地产的酒店专用物品设施装饰设备价值为：
(5)室外工程费用
此项费用包括该估价对象的室外绿化、庭园灯、养鱼池，室外停车场的铺设，室外烧烤区的铺设及夜景灯光设置等。
3．基础设施及公共设施费
此项费用包括与市政设施的接口、增容费及有关城市公共设施建设的统筹费用。
4．工程监理、保险费
此项费用按照建造费的3%计取。
5．各类鉴证规费
此项费用包括需上缴有关部门的合同鉴证费、质检费、建审费、规划费、评标费、检测费等等。按建造费的2.0%计取。
（三）管理费
考虑到评估项目的投资为中外合作，项目位于中国境内，因此管理费取费标准按照国内建设行业的一般规定，同时适当参照目前境外的相应标准，确定管理费按开发成本的4.0%计取。
（四）投资利息
参照同类型、同规模建筑物的正常建设情况，确定本估价对象的开发周期为3年，其中前期为1年，建设安装期为2年。土地费用为开发周期第1年年初一次性投入，其余开发费用在建设期均匀投入；利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1～3年期贷款利率为5.49%。
（五）销售税费
营业税及城市维护建设税、教育附加等为5.55%；
销售费用为6%，共为11.55%。
（六）投资利润
综合目前房地产及酒店旅馆业的投资利润水平，拟按土地费用与开发成本的现有价值之和的25%计取。
七、估价结果确定上述两个结果，其中收益还原法得出的收益价格隐含着酒店星级设施配套、若干年酒店经营的信誉及品牌效应等其他无形资产，因此以收益法测算的收益价格大于以成本法通过累积建造估价对象各项成本、费用测算出的积算价格。根据以上计算结果，根据该物业的特点（四星级酒店）及本次估价目的，估价人员确定本次估价结果以收益还原法为主，兼顾考虑成本法，采用加权平均的方法，综合估价对象的计算结果如下：
（附件略）
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现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
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【简答题】
某房地产占地面积2580m，建筑面积9440m，每层建筑面积2360m。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其估价时点的价格为12566元/m。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元／m，三层价格为11694元/m，四层价格为11460元/m，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
，建筑面积9440m，每层建筑面积2360m。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其估价时点的价格为12566元/m。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元／m，三层价格为11694元/m，四层价格为11460元/m，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
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【简答题】
7.
【简答题】
××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积l8000m的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用市场法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2001年6月30日至2001年7月5日。
十三、估价报告的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m，其中建筑物为主厂房一栋．建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m、3800m、430m、120m。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体已完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用市场法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
市场法计算公式略。
（一）超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）：
注：表内面积均为建筑面积。
根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1：8.3，2001年6月30日为1：8.27。
1．比准价格A=9300×(100/100)×[(1+0.5%)×100]/100=9347（人民币元／m）。
2．比准价格B=6300×(100/100)×[(1+0.5％)×100]/100×[1001(100-25)]=8484（人民币元／m）。
3．比准价格C=1350×8.27×(100/100)×[(1+0.5％)
×100]/100×(1001110)=10458（人民币元/m）。
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：
(9347+8484+10458)/3=9430（人民币元/m）。
总价=9430×7800=7355（万元人民币）。
（二）在建写字楼的估价
由于本估价是抵押目的，在采用假设开发法估价时，应采用被迫转让前提估价。计算过程中已考虑了此前提。
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积1.2美元／(m.d)，空置和收租损失率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215（万元人民币）。
年运营费用=3215×55%=1768（万元人民币）。
净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447（万元人民币）。
收益年期取50年。
报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%。
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
式中V-房地产价值；
A-年净收益；
Y-报酬率；
n-收益年期。
。
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)[~0.5.gif]-1]=101（万元）。
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6％，则销售税费=14183×6%=851（万元）。
3．在建写字楼的评估价值
总价值=14183-3490-101-851=9741（万元）。
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元／m，总价值为7355万元（大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积l8000m的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用市场法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2001年6月30日至2001年7月5日。
十三、估价报告的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m，其中建筑物为主厂房一栋．建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m、3800m、430m、120m。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体已完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用市场法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
市场法计算公式略。
（一）超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）：
注：表内面积均为建筑面积。
根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1：8.3，2001年6月30日为1：8.27。
1．比准价格A=9300×(100/100)×[(1+0.5%)×100]/100=9347（人民币元／m）。
2．比准价格B=6300×(100/100)×[(1+0.5％)×100]/100×[1001(100-25)]=8484（人民币元／m）。
3．比准价格C=1350×8.27×(100/100)×[(1+0.5％)×100]/100×(1001110)=10458（人民币元/m）。
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：
(9347+8484+10458)/3=9430（人民币元/m）。
总价=9430×7800=7355（万元人民币）。
（二）在建写字楼的估价
由于本估价是抵押目的，在采用假设开发法估价时，应采用被迫转让前提估价。计算过程中已考虑了此前提。
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积1.2美元／(m.d)，空置和收租损失率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215（万元人民币）。
年运营费用=3215×55%=1768（万元人民币）。
净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447（万元人民币）。
收益年期取50年。
报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%。
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
式中V-房地产价值；
A-年净收益；
Y-报酬率；
n-收益年期。
。
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)[~0.5.gif]-1]=101（万元）。
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6％，则销售税费=14183×6%=851（万元）。
3．在建写字楼的评估价值
总价值=14183-3490-101-851=9741（万元）。
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元／m，总价值为7355万元（大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
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【简答题】
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西藏某镇房屋征收评估报告
（封面、目录略）
致估价委托方函
西藏甲县房屋征收管理办公室：
受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收补偿提供参考估价目的，对位于西藏自治区甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋，以及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在估价时点为2011年1月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户（含公建房屋），被征收房屋总建筑面积44040.543m。《房屋征收决定公告》文号：甲县建征决字[××]第××号。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m。（详见估价结果一览表）
注：1．根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。
2．上述结论的应用需要详见本报告中"价值定义"部分。
我所依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被征收房屋所有权价格进行了评估，并采用基准地价系数修正法对委估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"下，估价对象（即被征收房屋及该征收区域内的住宅用地使用权）在估价时点为2011年1月10日的公开市场价格分别为：
被征收房屋的综合评估价单价：人民币446元／m，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币（详见估价对象评估过程一览表）。
被征收区域内的（已扣除国家收益的出让）住宅用地使用权平均价格为335.94元／m，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
上述结论仅为川××评房字(2011)××号"乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段征收补偿估价"报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。
四川××评估师事务所
执行合伙企业事务的合伙人：××
2011年6月6日
（注册房地产估价师声明略）
估价的假设和限制条件
一、本估价报告基于以下假设条件
1．假设估价对象（房屋的所有权及其占用土地的使用权）通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权和使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。
2．假设在估价时点2011年1月10日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。
3．因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，我们根据本次估价目的和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被征收人以出让方式取得，自估价时点起尚可使用年限为70年，在评估出土地价格后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。
4．因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被征收入合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。
5．本次评估假设估价对象房地产以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效。
6．估价人员对估价对象的现场勘察仅限于估价对象在勘察期（2011年1月12~24日）的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
7．假设估价对象在估价时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期（2011年1月12~24日）时的无任何变化。
8．本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。
9．假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。
10.假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。
二、本估价报告使用的限制条件
1．根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该征收区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的"价格定义"结合具体的容积率和土地开发程度修正。
2．应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的"估价的假设和限制条件"。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。
3．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由征收当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。
4．本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次征收有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。
5．本估价报告的估价结果，需经××××评估师事务所盖章及在该所注册的房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。
6．如从2011年3月3日起未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化、并满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。
三、需要特殊说明的事项
（一）资料来源说明
1．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。
2．估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。
3．住宅用地使用权的国家收益由西藏自治区×县国土资源局提供。
（二）估价人员根据国家有关法律、法规、国家标准《房地产估价规范》(CB/T 50291-1999)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（×县人民政府×县政[××]×号）、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿估价操作实施意见》（×县政[××]×号）、《西藏×县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。
（三）其他需要特殊说明的问题
1．本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋征收时，确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式（如强制处分等）和其他经济目的，不能理所当然地成为进行城市房屋征收的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体征收补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由征收当事人双方确定。
2．本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价结果有解释权。
估价结果报告
一、委托方
机构名称：西藏×县房屋征收管理办公室
法定代表人：××
联系人：××
联系电话：××
二、估价方
机构名称：××××评估师事务所
执行合伙企业事务的合伙人：××
住所：××
估价资格等级：一级
证书编号：建房估证字[2010]××号
联系电话：××
三、评估程序及估价对象
（一）评估程序
1．与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围。
2．到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识。
3．制订初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进行审查。
4．与委托方签订评估合同，制订详细的评估作业计划。
5．以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估工作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘察，最后三个小组统一对现场进行了复查；在评估过程，估价人员虚心向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民请教，学习、了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等。
6．评估组在×县乙镇进行了市场调查，并到有关部门查阅了评估所需资料。
7．评估组回事务所对现场记录、市场资料和委托方提供的其他评估资料进行分析，根据公允的评估原则（包括有利于旧城改造的原则）和评估方法进行评定测算，得出评估结论。
8．根据评估资料和测算结果，撰写评估报告，最后出具评估报告书。
（二）估价对象界定
位于西藏自治区×县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋价格及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格。《房屋征收决定公告》文号：×县建征决字[××]第××号。被征收房屋共××户（含公建房屋），总建筑面积44040.543m，总占地面积30608.09m。
详见"现场查勘情况表"。
（三）估价对象概况
1．现场查勘状况
我所于2011年1月12~24日派出注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××在委托方以及相关方和丙、丁、戊三条街居委会代表陪同下对估价对象进行了逐一现场查勘。共查看了×县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内××户，估价对象在现场查勘期的状况见现场查勘情况表。
2．委托方确认事项
估价对象的用途、建筑面积、占地面积、房屋结构、土地使用权性质均得到委托方的确认。估价对象的现状，包括土地开发程度均得到委托方代表以及相关方、估价对象所在的居委会代表的认可。
（四）区域因素分析
估价对象所在的×县乙镇位于西藏自治区东部，紧邻四川省西部，××、××两条河流在此汇合为××江，距拉萨市约1000km，距四川省成都市约1000km。乙镇系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部的政治、经济和文化中心。
乙镇是×县首府，海拔约3200m。人口约8万人，主要民族为藏族。估价对象所在的丙、丁、戌三条街位于乙镇中心，紧邻县政府大院、县医院和××广场。周围有××街、××街、××街、××街环绕，其中××街获联合国最佳居住环境奖，××街、××街两侧系乙镇商业中心。该区域交通方便，购物便利，是×县人民居家置业的首选之地。
四、估价目的
为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
五、估价时点
2011年1月10日为征收决定公告发布之日。
六、价值定义
1．本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房屋和住宅用地使用权公开市场价格（该价格不含交易双方应缴纳的税费）。该估价结果基于以下假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的使用的情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非正常因素对估价对象的影响。
2．土地使用权价格定义：土地使用权作为出让住宅用地在该征收区域的扣除国家收益后的平均地价（扣除的国家收益根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%计算），自估价时点起尚可使用年限为70年，容积率为1.5~1.9，开发程度为二通一平（通电、通路，场地平整）。
3．估价对象房屋的用途均为住宅，其分户建筑面积、房屋结构、装修等状况详见"现场查勘情况表"。
因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"下的房屋所有权、住宅用地使用权的公开市场价格，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
（一）房屋估价方法
收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的报酬率将其折现到估价时点的现值的一种方法。因收益法的许多重要参数难以准确把握，测算的结果误差较大，所以本次估价不宜采用收益法。
市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的估价时点时市场价值。由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的房地产交易资料较少，所以本次估价不宜采用市场比较法。
假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分价值的现值后的余值作为委托估价房地产的现值的估价方法。该方法适用于对在建工程估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。
重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。由于估价对象房屋的建设成本较易获取，故本次估价可采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算。
（二）土地估价方法
成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委托估价宗地价格的估价方法。估价对象为西藏×县的乙镇中心用地，其地价与未来的收益关系密切，不能采用成本累加方式得出的计算价格来代替住宅用地的价格水平，故此次评估不采用成本逼近法。
收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价基准日的现值的一种方法。由于土地纯收益很难准确预测，评估难度较大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法。
市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价基准日的市场价值。西藏×县乙镇的土地市场发展较慢，且x县国土资源局未能提供与估价对象同类同开发程度的交易实例，故本次评估不采用市场比较法。
假设开发法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其房屋部分价值后的余值作为委托估价地产的现值的估价方法。由于委托方要求房地分别估价，因此本次估价不采用剩余法。
基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。乙镇建立了较为完善的基准地价体系。估价对象土地使用权属于基准地价范围，因此本次评估可采用基准地价系数修正法对住宅用地使用权进行评估。
经上述分析，本次估价采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权价格进行测算。
十、估价结果
依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托估价的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托估价的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"下，估价对象（即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权）在估价时点2011年1月10日的公开市场价格分别为：
被征收房屋的综合评估单价：人民币446元/m；大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元；大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币（详见估价结果一览表）。
被征收区域内的已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格：335.94元／m；大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2010年12月1日至2011年3月3日（现场勘查日期为2011年1月10日~20日）。
十三、估价报告应用的有效期
如在2011年3月3日未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
×县地处祖国边陲，房地产交易不活跃。但由于乙镇是×县首府，系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心，因此乙镇的住宅在×县具有较强的聚集效应。再加乙镇地区工业欠发达，建材中只生产水泥、预制砖、木材等建筑材料，许多重要建筑材料需要从四川、云南引入，运输成本较高，且该地区劳动力成本较高，导致建筑成本较高，乙镇的房地产相对周围地区价格也较高。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产价格有上涨的趋势。受本次评估的估价目的、估价时点的制约，未考虑该因素的影响。
四、最高最佳使用分析
本次评估假设估价对象样本点按《评估样本点现场查勘情况表》记载用途持续使用，并以此为估价对象的最高最佳使用用途。
五、估价方法的选用（略）
六、估价测算过程
由于委托方根据房屋所有权价格与地价分别补偿，同时基于上述原因，因此本次评估采用重置成本法评估房屋所有权价格，采用基准地价修正法评估土地使用权价格。
（一）住宅用地使用权平均价格测算过程
地价采用基准地价修正法评估。
基准地价修正法是通过对该区域的基准地价进行个别因素修正得出委托估价宗地的价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及《西藏×县乙镇土地定级估价》成果，采用基准地价修正法的计算公式为：
土地价格=基准地价×（1±区位修正系数）×日期修正系数×使用年期修正系数×容积率修
正系数×开发程度修正系数
1．基准地价
基准地价是城镇某一区域一定用途和条件下的土地使用权平均价格。×县将乙镇的城镇土地分为四类四级。
根据×县乙镇基准地价成果，估价对象占用宗地为一级住宅用地。一级住宅用地的基准地价为372.57元／m。
该基准地价的内涵为：
(1)基准日期：2007年11月1日。
(2)使用年期：无限年。
(3)土地开发程度：宗地外"四通"，即通电、通信、通路、通光纤电视；宗地内"二通一平"（通电、通路，场地平整）。
(4)容积率：一级住宅用地的容积率为1.5~1.9。
(5)土地权利状况：出让取得，且无他项权利限制。
2．区位修正系数
根据地价修正体系，得出委托估价宗地的区位修正系数，详见基准地价区位修正表。
估价对象区位修正系数=0.1371。
3．日期修正系数
由于该基准地价的基准日期是2007年11月1日，应进行日期修正。
根据×县国土局提供的资料，乙镇住宅用地价格自2007年11月1日至估价时点的价格较稳定，基本无变化，所以日期修正系数为1。
4．使用年期修正系数
基准地价设定的使用年限为无限年。因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，根据本次估价目的，本次评估设定住宅用地的使用年期为住宅用地的最高使用年限，即自估价时点起尚可使用年限为70年。
据《城镇土地估价规程》，使用年限修正系数计算公式为：
k=[1-11(1+r)
][1-11(1+r)
]
式中 k-使用年限修正系数；
r-土地还原利率；
M-估价对象使用年限；
n-比较实例使用年限。
还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值，参考行业年平均投资利润率等方法综合测定。
据调查，该区域该类商品住宅开发的行业年平均利润率为7%。
根据财政部关于发行国债的通知，2010年12月6日财政部发行的5年期凭证式（五期）国债利率为4.60%。本次评估假设估价对象的土地使用权剩余使用年限为70年，故其投资回报率应高于现实的最高安全利率。因此安全利率可选用5年期凭证式（五期）国债利率，即4.60%。风险调整值取2%，则其投资回报率测定为6.60%。
综合商品住宅开发的行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价的宗地还原利率取为7%，则：
年限修正系数=[1-(1+7%)
]≈0.9912
5．开发程度修正系数
由于本次评估的平均地价设定的开发程度为二通一平（通电、通路，场地平整），与基准地价设定的开发程度相同，开发程度修正系数为1。
6．容积率修正系数
由于本次评估的平均地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相同，均为1.5~1.9，故容积率修正系数为1。
7．区域平均地价
区域平均地价（含出让金）=基准地价×（1±区位修正系数）×日期修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数=372.57×(1+0.1371)×1×0.9912×1×1≈419.92（元／m）。
由于估价对象均未取得《国有土地使用证》，但有关部门均认可为划拨取得，故上述测算得出的区域平均地价应扣除国家收益。根据×县国土资源局提供的资料，住宅用地的国家收益一般以土地使用权出让金代替，为基准地价的20%，则：
已扣除国家收益后的平均地价：419.92×(1-20%)≈335.94（元／m）。
（二）房屋的估价
重置成本法是以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值。计算公式为：
房屋现值=房屋重置成本×成新率
其中 房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费
由于估价对象房屋均为房屋所有权人自建，一般不发生专业费和销售税费，有关部门也未征收规费，因此本次评估未计算专业费、规费和销售税费。
因估价对象的建造年代跨度较长，且部分房屋经过了多次更新改造或维修，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率，故估价人员只能通过观察法测算得出估价对象的成新率，详见房屋建筑物新旧程度鉴定表。
项目负责人：××
评估人员：×××、×××等
勘察日期：2012年1月12日
1．建筑工程费
估价师接受事务所指派后，曾在气候条件较恶劣的冬季先后两次进×县对估价对象进行初勘、详勘和复勘，向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民进行了咨询，了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等，制订了×县乙镇各类房屋的一般造价水平，即建安费基准单价（其中分主体结构费单价，水电安装费单价，初装修费单价）、结构修正系数和装修修正系数，然后根据各估价对象的实际情况测算得出各估价对象建筑工程费，详见估价对象评估过程一览表。
2．专业人员费用（建筑师、结构、造价、机电、监理等费用）
由于估价对象均为数年以前自建，无专人设计，且修建随意性强，故本次评估未计算专业费。
3．规费
根据乙镇现行规定，自建房屋无须缴纳税费，本次评估不计算规费。
4．不可预见费
因估价对象结构简单，工期短，不计不可预见费。
5．投资利息
根据×县乙镇同类房屋修建的一般规律，达到估价对象现状的正常建设周期约为3个月，假设建设费在建设期内均匀投入。利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率。中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%。则各户住宅的投资利息测算详见估价对象评估过程一览表（略）。
6．开发商利润
根据×县人民政府的统计资料，×县乙镇该类房地产开发平均利润率为5%。则各户住宅的投资利润测算详见估价对象评估过程一览表（略）。
7．估价对象房屋现值
在此，以××住宅为例说明房屋估价的过程，即该住宅位于西藏×县乙镇××街××号，建筑面积为243.42m，1990年修建，一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通信、通光纤电视。估价人员根据上述影响因素和现场勘查资料的分析，测定的建安费基准单价为725元/m（其中，主体结构费420元／m，水电安装费5元/m，初装费300元/m），结构修正系数为0，装修修正系数为0；投资利息率取中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%，按全部投资计算；开发商利润率取为5%，按全部投资计算；通过观察法测算得出估价对象的成新率为60%（详见房屋建筑物新旧程度鉴定表）。则：
××住宅的评估总价={725×(1+0+0)×243.42×[(1+6.10％)
+5%]}×60%／10000≈11.19（万元）。
××住宅的评估单价=11.19×10000/243.42=460（元／m）。
其他房屋的估价以此类推，则估价对象房屋的评估总价约为1965.91万元，综合评估单价为446元/m，详见估价对象评估过程一览表（略）。
七、估价结果
依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托评估的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托评估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"下，估价对象（即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权）在估价时点为2012年1月10日的公开市场价格分别为：
房屋评估平均单价：人民币446元／m，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币（详见估价对象评估过程一览表）。
征收区域内出让住宅用地使用权平均价格（已扣除国家收益）为335.94元/m，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
。《房屋征收决定公告》文号：甲县建征决字[××]第××号。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m。（详见估价结果一览表）
注：1．根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。
2．上述结论的应用需要详见本报告中"价值定义"部分。
我所依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被征收房屋所有权价格进行了评估，并采用基准地价系数修正法对委估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"下，估价对象（即被征收房屋及该征收区域内的住宅用地使用权）在估价时点为2011年1月10日的公开市场价格分别为：
被征收房屋的综合评估价单价：人民币446元／m，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币（详见估价对象评估过程一览表）。
被征收区域内的（已扣除国家收益的出让）住宅用地使用权平均价格为335.94元／m，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
上述结论仅为川××评房字(2011)××号"乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段征收补偿估价"报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。
四川××评估师事务所
执行合伙企业事务的合伙人：××
2011年6月6日
（注册房地产估价师声明略）
估价的假设和限制条件
一、本估价报告基于以下假设条件
1．假设估价对象（房屋的所有权及其占用土地的使用权）通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权和使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。
2．假设在估价时点2011年1月10日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。
3．因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，我们根据本次估价目的和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被征收人以出让方式取得，自估价时点起尚可使用年限为70年，在评估出土地价格后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。
4．因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被征收入合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。
5．本次评估假设估价对象房地产以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效。
6．估价人员对估价对象的现场勘察仅限于估价对象在勘察期（2011年1月12~24日）的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
7．假设估价对象在估价时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期（2011年1月12~24日）时的无任何变化。
8．本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。
9．假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。
10.假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。
二、本估价报告使用的限制条件
1．根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该征收区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的"价格定义"结合具体的容积率和土地开发程度修正。
2．应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的"估价的假设和限制条件"。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。
3．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由征收当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。
4．本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次征收有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。
5．本估价报告的估价结果，需经××××评估师事务所盖章及在该所注册的房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。
6．如从2011年3月3日起未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化、并满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。
三、需要特殊说明的事项
（一）资料来源说明
1．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。
2．估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。
3．住宅用地使用权的国家收益由西藏自治区×县国土资源局提供。
（二）估价人员根据国家有关法律、法规、国家标准《房地产估价规范》(CB/T 50291-1999)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（×县人民政府×县政[××]×号）、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿估价操作实施意见》（×县政[××]×号）、《西藏×县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。
（三）其他需要特殊说明的问题
1．本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋征收时，确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式（如强制处分等）和其他经济目的，不能理所当然地成为进行城市房屋征收的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体征收补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由征收当事人双方确定。
2．本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价结果有解释权。
估价结果报告
一、委托方
机构名称：西藏×县房屋征收管理办公室
法定代表人：××
联系人：××
联系电话：××
二、估价方
机构名称：××××评估师事务所
执行合伙企业事务的合伙人：××
住所：××
估价资格等级：一级
证书编号：建房估证字[2010]××号
联系电话：××
三、评估程序及估价对象
（一）评估程序
1．与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围。
2．到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识。
3．制订初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进行审查。
4．与委托方签订评估合同，制订详细的评估作业计划。
5．以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估工作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘察，最后三个小组统一对现场进行了复查；在评估过程，估价人员虚心向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民请教，学习、了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等。
6．评估组在×县乙镇进行了市场调查，并到有关部门查阅了评估所需资料。
7．评估组回事务所对现场记录、市场资料和委托方提供的其他评估资料进行分析，根据公允的评估原则（包括有利于旧城改造的原则）和评估方法进行评定测算，得出评估结论。
8．根据评估资料和测算结果，撰写评估报告，最后出具评估报告书。
（二）估价对象界定
位于西藏自治区×县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋价格及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格。《房屋征收决定公告》文号：×县建征决字[××]第××号。被征收房屋共××户（含公建房屋），总建筑面积44040.543m，总占地面积30608.09m。
详见"现场查勘情况表"。
（三）估价对象概况
1．现场查勘状况
我所于2011年1月12~24日派出注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××在委托方以及相关方和丙、丁、戊三条街居委会代表陪同下对估价对象进行了逐一现场查勘。共查看了×县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内××户，估价对象在现场查勘期的状况见现场查勘情况表。
2．委托方确认事项
估价对象的用途、建筑面积、占地面积、房屋结构、土地使用权性质均得到委托方的确认。估价对象的现状，包括土地开发程度均得到委托方代表以及相关方、估价对象所在的居委会代表的认可。
（四）区域因素分析
估价对象所在的×县乙镇位于西藏自治区东部，紧邻四川省西部，××、××两条河流在此汇合为××江，距拉萨市约1000km，距四川省成都市约1000km。乙镇系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部的政治、经济和文化中心。
乙镇是×县首府，海拔约3200m。人口约8万人，主要民族为藏族。估价对象所在的丙、丁、戌三条街位于乙镇中心，紧邻县政府大院、县医院和××广场。周围有××街、××街、××街、××街环绕，其中××街获联合国最佳居住环境奖，××街、××街两侧系乙镇商业中心。该区域交通方便，购物便利，是×县人民居家置业的首选之地。
四、估价目的
为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
五、估价时点
2011年1月10日为征收决定公告发布之日。
六、价值定义
1．本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房屋和住宅用地使用权公开市场价格（该价格不含交易双方应缴纳的税费）。该估价结果基于以下假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的使用的情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非正常因素对估价对象的影响。
2．土地使用权价格定义：土地使用权作为出让住宅用地在该征收区域的扣除国家收益后的平均地价（扣除的国家收益根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%计算），自估价时点起尚可使用年限为70年，容积率为1.5~1.9，开发程度为二通一平（通电、通路，场地平整）。
3．估价对象房屋的用途均为住宅，其分户建筑面积、房屋结构、装修等状况详见"现场查勘情况表"。
因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"下的房屋所有权、住宅用地使用权的公开市场价格，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
（一）房屋估价方法
收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的报酬率将其折现到估价时点的现值的一种方法。因收益法的许多重要参数难以准确把握，测算的结果误差较大，所以本次估价不宜采用收益法。
市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的估价时点时市场价值。由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的房地产交易资料较少，所以本次估价不宜采用市场比较法。
假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分价值的现值后的余值作为委托估价房地产的现值的估价方法。该方法适用于对在建工程估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。
重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。由于估价对象房屋的建设成本较易获取，故本次估价可采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算。
（二）土地估价方法
成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委托估价宗地价格的估价方法。估价对象为西藏×县的乙镇中心用地，其地价与未来的收益关系密切，不能采用成本累加方式得出的计算价格来代替住宅用地的价格水平，故此次评估不采用成本逼近法。
收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价基准日的现值的一种方法。由于土地纯收益很难准确预测，评估难度较大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法。
市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价基准日的市场价值。西藏×县乙镇的土地市场发展较慢，且x县国土资源局未能提供与估价对象同类同开发程度的交易实例，故本次评估不采用市场比较法。
假设开发法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其房屋部分价值后的余值作为委托估价地产的现值的估价方法。由于委托方要求房地分别估价，因此本次估价不采用剩余法。
基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。乙镇建立了较为完善的基准地价体系。估价对象土地使用权属于基准地价范围，因此本次评估可采用基准地价系数修正法对住宅用地使用权进行评估。
经上述分析，本次估价采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权价格进行测算。
十、估价结果
依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托估价的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托估价的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"下，估价对象（即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权）在估价时点2011年1月10日的公开市场价格分别为：
被征收房屋的综合评估单价：人民币446元/m；大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元；大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币（详见估价结果一览表）。
被征收区域内的已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格：335.94元／m；大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2010年12月1日至2011年3月3日（现场勘查日期为2011年1月10日~20日）。
十三、估价报告应用的有效期
如在2011年3月3日未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
×县地处祖国边陲，房地产交易不活跃。但由于乙镇是×县首府，系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心，因此乙镇的住宅在×县具有较强的聚集效应。再加乙镇地区工业欠发达，建材中只生产水泥、预制砖、木材等建筑材料，许多重要建筑材料需要从四川、云南引入，运输成本较高，且该地区劳动力成本较高，导致建筑成本较高，乙镇的房地产相对周围地区价格也较高。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产价格有上涨的趋势。受本次评估的估价目的、估价时点的制约，未考虑该因素的影响。
四、最高最佳使用分析
本次评估假设估价对象样本点按《评估样本点现场查勘情况表》记载用途持续使用，并以此为估价对象的最高最佳使用用途。
五、估价方法的选用（略）
六、估价测算过程
由于委托方根据房屋所有权价格与地价分别补偿，同时基于上述原因，因此本次评估采用重置成本法评估房屋所有权价格，采用基准地价修正法评估土地使用权价格。
（一）住宅用地使用权平均价格测算过程
地价采用基准地价修正法评估。
基准地价修正法是通过对该区域的基准地价进行个别因素修正得出委托估价宗地的价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及《西藏×县乙镇土地定级估价》成果，采用基准地价修正法的计算公式为：
土地价格=基准地价×（1±区位修正系数）×日期修正系数×使用年期修正系数×容积率修
正系数×开发程度修正系数
1．基准地价
基准地价是城镇某一区域一定用途和条件下的土地使用权平均价格。×县将乙镇的城镇土地分为四类四级。
根据×县乙镇基准地价成果，估价对象占用宗地为一级住宅用地。一级住宅用地的基准地价为372.57元／m。
该基准地价的内涵为：
(1)基准日期：2007年11月1日。
(2)使用年期：无限年。
(3)土地开发程度：宗地外"四通"，即通电、通信、通路、通光纤电视；宗地内"二通一平"（通电、通路，场地平整）。
(4)容积率：一级住宅用地的容积率为1.5~1.9。
(5)土地权利状况：出让取得，且无他项权利限制。
2．区位修正系数
根据地价修正体系，得出委托估价宗地的区位修正系数，详见基准地价区位修正表。
估价对象区位修正系数=0.1371。
3．日期修正系数
由于该基准地价的基准日期是2007年11月1日，应进行日期修正。
根据×县国土局提供的资料，乙镇住宅用地价格自2007年11月1日至估价时点的价格较稳定，基本无变化，所以日期修正系数为1。
4．使用年期修正系数
基准地价设定的使用年限为无限年。因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，根据本次估价目的，本次评估设定住宅用地的使用年期为住宅用地的最高使用年限，即自估价时点起尚可使用年限为70年。
据《城镇土地估价规程》，使用年限修正系数计算公式为：
k=[1-11(1+r)][1-11(1+r)]
式中 k-使用年限修正系数；
r-土地还原利率；
M-估价对象使用年限；
n-比较实例使用年限。
还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值，参考行业年平均投资利润率等方法综合测定。
据调查，该区域该类商品住宅开发的行业年平均利润率为7%。
根据财政部关于发行国债的通知，2010年12月6日财政部发行的5年期凭证式（五期）国债利率为4.60%。本次评估假设估价对象的土地使用权剩余使用年限为70年，故其投资回报率应高于现实的最高安全利率。因此安全利率可选用5年期凭证式（五期）国债利率，即4.60%。风险调整值取2%，则其投资回报率测定为6.60%。
综合商品住宅开发的行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价的宗地还原利率取为7%，则：
年限修正系数=[1-(1+7%)]≈0.9912
5．开发程度修正系数
由于本次评估的平均地价设定的开发程度为二通一平（通电、通路，场地平整），与基准地价设定的开发程度相同，开发程度修正系数为1。
6．容积率修正系数
由于本次评估的平均地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相同，均为1.5~1.9，故容积率修正系数为1。
7．区域平均地价
区域平均地价（含出让金）=基准地价×（1±区位修正系数）×日期修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数=372.57×(1+0.1371)×1×0.9912×1×1≈419.92（元／m）。
由于估价对象均未取得《国有土地使用证》，但有关部门均认可为划拨取得，故上述测算得出的区域平均地价应扣除国家收益。根据×县国土资源局提供的资料，住宅用地的国家收益一般以土地使用权出让金代替，为基准地价的20%，则：
已扣除国家收益后的平均地价：419.92×(1-20%)≈335.94（元／m）。
（二）房屋的估价
重置成本法是以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值。计算公式为：
房屋现值=房屋重置成本×成新率
其中 房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费
由于估价对象房屋均为房屋所有权人自建，一般不发生专业费和销售税费，有关部门也未征收规费，因此本次评估未计算专业费、规费和销售税费。
因估价对象的建造年代跨度较长，且部分房屋经过了多次更新改造或维修，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率，故估价人员只能通过观察法测算得出估价对象的成新率，详见房屋建筑物新旧程度鉴定表。
项目负责人：××
评估人员：×××、×××等
勘察日期：2012年1月12日
1．建筑工程费
估价师接受事务所指派后，曾在气候条件较恶劣的冬季先后两次进×县对估价对象进行初勘、详勘和复勘，向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民进行了咨询，了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等，制订了×县乙镇各类房屋的一般造价水平，即建安费基准单价（其中分主体结构费单价，水电安装费单价，初装修费单价）、结构修正系数和装修修正系数，然后根据各估价对象的实际情况测算得出各估价对象建筑工程费，详见估价对象评估过程一览表。
2．专业人员费用（建筑师、结构、造价、机电、监理等费用）
由于估价对象均为数年以前自建，无专人设计，且修建随意性强，故本次评估未计算专业费。
3．规费
根据乙镇现行规定，自建房屋无须缴纳税费，本次评估不计算规费。
4．不可预见费
因估价对象结构简单，工期短，不计不可预见费。
5．投资利息
根据×县乙镇同类房屋修建的一般规律，达到估价对象现状的正常建设周期约为3个月，假设建设费在建设期内均匀投入。利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率。中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%。则各户住宅的投资利息测算详见估价对象评估过程一览表（略）。
6．开发商利润
根据×县人民政府的统计资料，×县乙镇该类房地产开发平均利润率为5%。则各户住宅的投资利润测算详见估价对象评估过程一览表（略）。
7．估价对象房屋现值
在此，以××住宅为例说明房屋估价的过程，即该住宅位于西藏×县乙镇××街××号，建筑面积为243.42m，1990年修建，一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通信、通光纤电视。估价人员根据上述影响因素和现场勘查资料的分析，测定的建安费基准单价为725元/m（其中，主体结构费420元／m，水电安装费5元/m，初装费300元/m），结构修正系数为0，装修修正系数为0；投资利息率取中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%，按全部投资计算；开发商利润率取为5%，按全部投资计算；通过观察法测算得出估价对象的成新率为60%（详见房屋建筑物新旧程度鉴定表）。则：
××住宅的评估总价={725×(1+0+0)×243.42×[(1+6.10％)+5%]}×60%／10000≈11.19（万元）。
××住宅的评估单价=11.19×10000/243.42=460（元／m）。
其他房屋的估价以此类推，则估价对象房屋的评估总价约为1965.91万元，综合评估单价为446元/m，详见估价对象评估过程一览表（略）。
七、估价结果
依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托评估的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托评估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中"估价的假设和限制条件"下，估价对象（即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权）在估价时点为2012年1月10日的公开市场价格分别为：
房屋评估平均单价：人民币446元／m，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币（详见估价对象评估过程一览表）。
征收区域内出让住宅用地使用权平均价格（已扣除国家收益）为335.94元/m，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
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【简答题】
9.
【简答题】
某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收，房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告，房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询。假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师，在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告？
2．应如何确定该被征收房屋的用途？
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