经济评价指标与方法
A型题（1-13）题。 答题说明，从每题的备选答案中选择一个最佳答案
1
/61
【最佳选择题】
1.
【最佳选择题】
对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期(P
)与静态投资回收期（
）
)与静态投资回收期（）
-
A
-
B
-
C
-
D
- A
- B
- C
- D
-
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2
/61
【最佳选择题】
2.
【最佳选择题】
房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入( )。
-
A
运营费用
-
B
财务费用
-
C
开发建设投资
-
D
管理费用
- A
- B
- C
- D
-
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3
/61
【最佳选择题】
3.
【最佳选择题】
在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是( )。
-
A
期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本
-
B
经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
-
C
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入
-
D
可供分配利润=税后收入-未分配利润
- A
- B
- C
- D
-
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4
/61
【最佳选择题】
4.
【最佳选择题】
基准收益率是导致投资行为发生所要求的( )。
-
A
最低投资利润率
-
B
平均投资报酬率
-
C
最低投资报酬率
-
D
最低投资收益率
- A
- B
- C
- D
-
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5
/61
【最佳选择题】
5.
【最佳选择题】
一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为( )。
-
A
35％～45％
-
B
40％～45％
-
C
35％～40％
-
D
45％～50％
- A
- B
- C
- D
-
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6
/61
【最佳选择题】
6.
【最佳选择题】
( )是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
-
A
财务内部收益率
-
B
动态投资回收期
-
C
财务净现值
-
D
静态投资回收期
- A
- B
- C
- D
-
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7
/61
【最佳选择题】
7.
【最佳选择题】
下列各项中，( )不是用于反映项目清偿能力的指标。
-
A
偿债备付率
-
B
速动比率
-
C
利息备付率
-
D
内部收益率
- A
- B
- C
- D
-
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8
/61
【最佳选择题】
8.
【最佳选择题】
对于一般房地产投资项目，利息备付率指标应该大于( )。
-
A
1.2
-
B
1.5
-
C
1
-
D
2
- A
- B
- C
- D
-
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9
/61
【最佳选择题】
9.
【最佳选择题】
在国际银行上一般要求流动比率维持在( )以上。
-
A
150％
-
B
100％
-
C
200％
-
D
250％
- A
- B
- C
- D
-
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10
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【最佳选择题】
10.
【最佳选择题】
某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为( )。
-
A
4.7％
-
B
11％
-
C
14％
-
D
3.7％
- A
- B
- C
- D
-
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11
/61
【最佳选择题】
11.
【最佳选择题】
从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为4000万元，资产合计为8000万元，流动资产和流动负债分别为2800万元和1250万元，存货为1800万元。试计算该房地产投资项目的速动比率为( )。
-
A
80％
-
B
200％
-
C
224％
-
D
50％
- A
- B
- C
- D
-
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12
/61
【最佳选择题】
12.
【最佳选择题】
某开发项目的建设用地面积为5000m
，如果地上建筑容积率为6，建筑覆盖率为50％。楼高17层（其中1至4层为建筑面积相等的裙房，5至17层为标准层），则标准层每层建筑面积为( )m。
，如果地上建筑容积率为6，建筑覆盖率为50％。楼高17层（其中1至4层为建筑面积相等的裙房，5至17层为标准层），则标准层每层建筑面积为( )m。
-
A
1765
-
B
1667
-
C
882
-
D
1538
- A
- B
- C
- D
-
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13
/61
【最佳选择题】
13.
【最佳选择题】
某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。
-
A
200%
-
B
75%
-
C
150％
-
D
400%
- A
- B
- C
- D
-
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D型题（14-17）题。 答题说明，从每题的备选答案中选择一个或多个最佳答案
14
/61
【多项选择题】
14.
【多项选择题】
房地产开发投资经济效果的大小用( )等指标来衡量。
-
A
销售收入
-
B
开发利润
-
C
成本利润率
-
D
投资收益率
-
E
资本金回报率
- A
- B
- C
- D
- E
-
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15
/61
【多项选择题】
15.
【多项选择题】
下列属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
-
A
投资利润率
-
B
投资报酬率
-
C
成本利润率
-
D
现金报酬率
-
E
资本金利润率
- A
- B
- C
- D
- E
-
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16
/61
【多项选择题】
16.
【多项选择题】
下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是( )。
-
A
借款偿还期
-
B
利息备付率
-
C
资产负债率
-
D
投资回报率
-
E
流动比率
- A
- B
- C
- D
- E
-
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17
/61
【多项选择题】
17.
【多项选择题】
开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。
-
A
经营费用
-
B
销售费用
-
C
管理费用
-
D
财务费用
-
E
不可预见费用
- A
- B
- C
- D
- E
-
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F型题（18-50）题。 答题说明，从每题的备选答案中选择一个最佳答案
18
/61
【判断题】
18.
【判断题】
全部投资的内部收益率考虑了还本付息对现金流的影响。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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19
/61
【判断题】
19.
【判断题】
动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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20
/61
【判断题】
20.
【判断题】
投资回报主要是指开发商所投入的总开发成本的收回。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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21
/61
【判断题】
21.
【判断题】
房地产开发项目用于出租或自营时，经营期的期间费用和房地产置业投资项目的期间费用均计入运营费用。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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22
/61
【判断题】
22.
【判断题】
企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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23
/61
【判断题】
23.
【判断题】
在房地产置业投资中，经营前期的时间长短，与购人物业的初始装修状态等因素不相关。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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24
/61
【判断题】
24.
【判断题】
动态投资回收期是指以项目净现值抵偿全部投资所需的时间。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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25
/61
【判断题】
25.
【判断题】
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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26
/61
【判断题】
26.
【判断题】
在房地产开发投资中的销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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27
/61
【判断题】
27.
【判断题】
在房地产开发投资中当预售商品房时，开发期与销售期不会重叠。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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28
/61
【判断题】
28.
【判断题】
房地产开发项目用于销售时，也要计算借款偿还期。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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29
/61
【判断题】
29.
【判断题】
通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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30
/61
【判断题】
30.
【判断题】
内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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31
/61
【判断题】
31.
【判断题】
成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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32
/61
【判断题】
32.
【判断题】
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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33
/61
【判断题】
33.
【判断题】
对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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34
/61
【判断题】
34.
【判断题】
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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35
/61
【判断题】
35.
【判断题】
城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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36
/61
【判断题】
36.
【判断题】
对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置（转让）物业时实现。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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37
/61
【判断题】
37.
【判断题】
用公式A=P
(1+i)
／[(1+i)-1]来分析投资回收与投资回报，P就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，P/[(1+i)-1]就是投资者的投资回报。( )
(1+i)／[(1+i)-1]来分析投资回收与投资回报，P就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，P/[(1+i)-1]就是投资者的投资回报。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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38
/61
【判断题】
38.
【判断题】
财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i
，将项目计算期内各年的净现金流量折算成现值之和。( )
，将项目计算期内各年的净现金流量折算成现值之和。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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39
/61
【判断题】
39.
【判断题】
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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40
/61
【判断题】
40.
【判断题】
研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算FIRR的方程有多个实数解。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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41
/61
【判断题】
41.
【判断题】
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
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42
/61
【判断题】
42.
【判断题】
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，投资回报则主要表现为利润。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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43
/61
【判断题】
43.
【判断题】
一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%～200%之间。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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44
/61
【判断题】
44.
【判断题】
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
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45
/61
【判断题】
45.
【判断题】
房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期三个。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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46
/61
【判断题】
46.
【判断题】
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是项目风险。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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47
/61
【判断题】
47.
【判断题】
投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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48
/61
【判断题】
48.
【判断题】
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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49
/61
【判断题】
49.
【判断题】
一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50%以上，其速动比率较低，不会达到100%。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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50
/61
【判断题】
50.
【判断题】
房地产投资项目的财务内部收益率肯定要大于或者等于银行贷款利率。( )
-
A
对
-
B
错
- A
- B
-
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E型题（51-61）题。 简答题作为主观题,不计算分数
51
/61
【简答题】
51.
【简答题】
某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元／m。2002年8月1日王某以1.1万元／m的价格购买了其中50平方米的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5％，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元／m，此后租金按每年2％的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12％，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
。2002年8月1日王某以1.1万元／m的价格购买了其中50平方米的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5％，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元／m，此后租金按每年2％的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12％，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
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【简答题】
52.
【简答题】
某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m，容积率为7.5，建筑密度为65％，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售95个车位；-2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层裙房为用于出租的商业用房；地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中前期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月）；平均建造成本为3500元／m，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％；地价款在项目开发初期一次性投入。建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。该项目建成后，住宅的市场售价为8000元／m，商业用房年净租金收入为2000元／m，停车位售价为12万元／个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5％和6.0％。开发建设贷款利率为7.5％，同档次商业用房的净租金收益乘数（即物业资本价值与年净租金收入之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
，容积率为7.5，建筑密度为65％，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售95个车位；-2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层裙房为用于出租的商业用房；地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中前期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月）；平均建造成本为3500元／m，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％；地价款在项目开发初期一次性投入。建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。该项目建成后，住宅的市场售价为8000元／m，商业用房年净租金收入为2000元／m，停车位售价为12万元／个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5％和6.0％。开发建设贷款利率为7.5％，同档次商业用房的净租金收益乘数（即物业资本价值与年净租金收入之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
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【简答题】
53.
【简答题】
某商业房地产项目总占地面积42000 m，规划建设用地面积为40000m，总建筑面积300000m。已知楼面地价300元／m，建造成本为1000元／m，专业人员费用为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5.48％；项目的平均售价为3000元／m，可销售面积比例为95％;项目开发周期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少？
，规划建设用地面积为40000m，总建筑面积300000m。已知楼面地价300元／m，建造成本为1000元／m，专业人员费用为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5.48％；项目的平均售价为3000元／m，可销售面积比例为95％;项目开发周期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少？
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【简答题】
54.
【简答题】
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m，总建筑面积为15000m。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资
8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙锒行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／平方米（精确到个位）?
(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?
，总建筑面积为15000m。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资
8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙锒行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／平方米（精确到个位）?
(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?
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【简答题】
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某房地产开发项目的占地面积为6000m，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m，可用于经营部分为4500m，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元／间一天。前三年的人住率均为70％，从第四年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元／m，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8％，第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总投资的35％，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）
该项目全投资目标收益率为18％，自有资金目标收益率为20％。
(1)完成下列现金流量表；
(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
(3)求方案自有资金的财务净现值。（12分）
，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m，可用于经营部分为4500m，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元／间一天。前三年的人住率均为70％，从第四年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元／m，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8％，第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总投资的35％，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）
该项目全投资目标收益率为18％，自有资金目标收益率为20％。
(1)完成下列现金流量表；
(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
(3)求方案自有资金的财务净现值。（12分）
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【简答题】
56.
【简答题】
某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1~3年分别支付30％、40%和30%。店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。
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【简答题】
57.
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某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
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58
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【简答题】
58.
【简答题】
某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元／m。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。
的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元／m。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。
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【简答题】
59.
【简答题】
某开发商获得某项目用地4200m，规划建设用地面积4000m，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5.0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元／m（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元/m，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。
，规划建设用地面积4000m，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5.0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元／m（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元/m，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。
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【简答题】
60.
【简答题】
某商业房地产项目总占地面积为42000m，规划建设用地40000m，总建筑面积297000m。已知楼面地价为280元/m，建造成本为964元/m（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48%；项目的平均售价为3040元/m，可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
，规划建设用地40000m，总建筑面积297000m。已知楼面地价为280元/m，建造成本为964元/m（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48%；项目的平均售价为3040元/m，可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
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【简答题】
61.
【简答题】
某开发商通过出让方式以1000元/m的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m，建造成本为2500元／m，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和建设期管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元／m，试求该项目的开发商成本利润率。
的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m，建造成本为2500元／m，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和建设期管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元／m，试求该项目的开发商成本利润率。
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试卷详情
本卷共分为：4大题 61小题
作答时间为：61分钟
试卷总分：61分
及格分：30分
